深扒李嘉誠長和系“煉金術”：7年拋售樓市套現1150億港元

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函件要求：“因和記黃埔地產（成都）有限公司存在捂地、捂盤不良行為，嚴重影響區域房地產市場平穩發展，經研究，禁止高新區內金融機構向和記黃埔地產（成都）有限公司及其項目公司提供新增融資、貸款，禁止高新區內金融機構向和記黃埔地產（成都）有限公司進行重大資產重組提供幫助。”

《中國經營報》記者致電成都高新區財政金融局，財政監督處相關人員稱，這樣的函件局裏只有金融管理處和金融發展處能夠發布。金融發展處相關人員向記者證實，這一函件確由金融發展處發布。

記者詢問其發布函件的緣由，其沒有直接回應，只是說：“我們內部還在商量，後面會統一回複。事情不是我經辦的。”記者詢問經辦人電話，其卻稱：“他不在。”

天眼查顯示，和記黃埔地產（成都）有限公司（以下簡稱“和記成都公司”）成立於2004年，注冊資本為10億元人民幣，法人代表為柯宇鴻。該公司是外商合資的有限責任公司，和記投資有限公司和CARTON INTERNATIONAL LIMITED各持股50%。

和記投資有限公司業務遍布中國香港和內地，實際控制人為李嘉誠。和記成都公司在成都擁有南城都匯商住項目等樓盤。

一名知情人士向記者表示，涉事地塊是和記成都公司於2004年買下的，一直沒有開發完，還存在“捂盤”情況，因此被監管層“盯上”。

獲利百億

當地一名業內人士稱，2004年10月29日，和記成都公司以21.35億元總價拿下成都市城南新區容積率為“3”的1036畝土地，成交樓面價1030元/㎡。這宗彼時作為成都地王的地塊，就是後來的南城都匯樓盤。

該業內人士透露：“從拿地距今整整16年，南城都匯不僅沒能完成開發，不久前還將剩餘部分打包賣給了禹洲集團，盡收78億港元。加上之前已經賣出的1~6期，項目賺得盆滿缽滿。”

7月23日晚，李嘉誠的長實集團發布公告稱，和記投資有限公司出售成都南城都匯項目50%股權，作價約78.47億港元。買方為一家名為RZ3262019 Limited的公司，股東分別為禹洲集團控股有限公司和成都瑞卓置業有限公司，各占股50%。

公開資料顯示，2004年10月，和記成都公司以1030元/㎡拿下的成都高新區1036.47畝土地，總計21.35億元。該項目位於成都高新區優質地段，臨近金融城。周邊配套成熟，交通便利。

據封面新聞報道，和記成都公司一名員工稱，公司當年拿地只花了約21億元，該項目前期銷售額超過180億元，如今出售南城都匯又獲得78億港元。

以大型房企10%～20%的權益銷售淨利潤率計算，該項目前期淨利潤大致為18億～36億元，再加上出售獲利，李嘉誠與長實集團此項目獲利近百億元。

記者了解到，南城都匯項目共規劃8期，自推售以來常常榮膺銷冠，是成都樓市著名的熱銷項目之一。已交付至6期，逾萬戶業主已入住。

目前，成都高新區的成交樓面地價已經達到20700元/㎡，南城都匯項目依舊沒開發完，7～8期主體建築已基本修成，尚未開盤推售。

自從2016年，南城都匯以1.2萬元/平方米單價推出6期之後，至今的4年裏，項目一直在銷售其商鋪——新街裏二期。

房產網站信息顯示，目前南城都匯6期——匯彩園二手房均價為26346元/㎡。

時間的“朋友”

外界指長和系“捂盤、囤地”的說法，並非毫無來由。早年間公司在內地的發展，就是以“長周期”著稱。

1994年，和記黃埔在廣州拿下黃沙地塊，即後來的“逸翠灣”項目，可建面積24.18萬平方米。2002年，和記黃埔首次公開表示，“黃沙項目已進入最後的動工准備階段，住宅部分預計2003年下半年正式發售，2004年中交樓，商場部分2003年底開始招租。”

但直到2005年11月，項目才開始動工，此時距離拿地已有11年的時間。到2009年，項目才最終建成。

2005年9月，和記黃埔在廣東增城市獲取四宗住宅地塊，合計占地面積達203萬平方米。但由於各種因素影響，直到2011年，項目才啟動奠基儀式。

2014年，項目首次開盤。至今，項目仍未開發完畢。

和記黃埔在北京的拓展，也有著類似的“套路”。

和記黃埔於2001年進入北京市場。

當年，和記黃埔以7億元拿下北京姚家園地塊，即後來的“逸翠園”項目，約定的竣工時間為2006年10月31日。但項目真正動工的時間，已是2005年6月。

2005年11月，逸翠園項目一期獲得預售許可證，預售均價約為9000元/平方米。直到6年後的2011年，項目的二期才獲得銷售許可證，此時的成交均價已經上漲到28000元/平方米。2013年，該項目才最終建設完畢。

公開信息顯示，截至2019年5月，長和系在內地21個城市擁有56個寫字樓、住宅、商場及酒店等房地產項目。除北京、廣州外，長和系在上海、成都、重慶、大連、東莞、珠海、中山、惠州等多地的項目均曾被曝“囤地”，期限從5年到10多年不等。一些項目雖然拿地時間較早，但至今仍未完工。

雖然存在部分項目體量偏大的現實，但動輒十幾年的開發周期，仍然令長和系難逃“囤地”的嫌疑。

從公司的公開表態來看，部分項目開發周期過長，存在規劃調整、政府審計、土地糾紛等不可控因素。但總體來看，自身原因仍占多數。

北京某資深房地產從業者向21世紀經濟報道記者表示，長和系是最早進入內地的香港地產商之一，開發經驗豐富，又有“首富”李嘉誠的“光環”加持，因此早年間頗受地方政府青睞。2010年之前，長和系往往能以較低的價格獲取土地，而且在開發期限上，通常能獲得一再寬限。

事實上，這種做法在當時已經十分常見。2009年，SOHO中國董事長潘石屹在接受央視采訪時表示，“中國有一批房地產開發商是從來不蓋房子的，就是倒土地的。”他認為，這部分開發商占行業的1/3。

套現與“離場”

2010年8月，有媒體曝光了一份1457宗閑置土地“黑名單”，據稱，這份名單是由國土部交由當時的銀監會做風險排查之用。長和系共有兩宗土地“上榜”，分別是和記黃埔旗下的北京逸翠園2H1、2H2地塊以及位於廣東珠海的一宗住宅地塊。

嚴查閑置土地的風潮過後，長和系在內地的發展策略出現調整。從2013年開始，長和系甚少在公開市場拿地。相反，公司開始出售旗下的地產項目。

僅2013年，通過出售廣州西城都薈廣場和上海東方匯經中心，長和系共回籠資金約120億港元。

2014年，長和系又先後轉讓南京國際金融中心大廈、長圓集團股權、北京盈科中心、重慶大都會、上海盛邦國際大廈等項目。

“這種調整與內地市場環境的變化有關。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，長和系的基本策略是“低進高拋”，但2013年以後，內地土地市場競爭激烈，地價不斷攀高，而房價在嚴厲的調控下，上漲乏力。

在此之前，長和系一直對內地房地產市場頗有興趣。

2010年初，李嘉誠公開表示，長江實業土地儲備足夠未來5至6年使用，由於平均成本較低，加上負債低和備用資金充裕，可動用不少於500億港元進行投資。

“長和系”的拿地成本有多低？和記黃埔2012年年報顯示，公司當時的土地儲備約1022萬平方米，大部分通過與長江實業共同持有，在內地的平均土地成本為1980元/平方米。

其中，和記黃埔於2012年12月獲取的武漢市蔡甸區的一宗土地，樓面價僅為1502元／平方米。

作為對比，當時的行業“老大”萬科，2012年的平均拿地成本約為2790元／平方米。

內地房地產調控不斷加碼，也令長和系感到壓力。和記黃埔在2012年年報中稱，“政府壓抑住宅樓價上漲之措施於2012年繼續對市場情緒有不利影響”。

2014年，和記黃埔繼續表示，由於流動性緊張情況日益加劇，公司在數個內地城市“繼續面對激烈之減價戰”。受此影響，2014年和黃的地產業務收入下降三成以上。

2015年，李嘉誠重組旗下的長和系帝國，將長實與和黃的非地產業務並入長江和記實業有限公司，地產並入上市公司長江實業地產有限公司。

此舉意在減少兩家公司業務交叉的弊端，有助於集中發力。但調整後，公司在內地市場的拓展仍然乏力，反而繼續出售旗下項目。

據不完全統計，2013年以來，長和系多次出售內地及中國香港的物業，套現金額逾1150億港元。

與此同時，對長和系“囤地、捂盤”的詬病一直存在。

2019年10月，長江實業將大連市西崗區黑嘴子項目出售給融創中國，作價超過40億元。長實於2011年獲取改項目，8年間仍未開發完畢。按照19億元的拿地價格計算，此次出售的收益超過100%。

近期被成都高新區處罰的和黃成都公司，於2004年低價買入南城都匯項目。今年7月，和黃將項目轉讓給禹州集團。期間經過16年的“囤地”，仍未開發完畢。

嚴躍進指出，從大邏輯上看，長和系近年來頻繁騰挪資產，有著“削減亞太、加碼歐洲”的資產運營脈絡。

本文來自：中國經營報、21世紀經濟報道