朗讀北京上海深圳學區房量價齊跌：不能讓義務教育資源按財富分配第北京上海深圳學區房量價齊跌：不能讓義務教育資源按財富分配

《北京上海深圳學區房量價齊跌：不能讓義務教育資源按財富分配》
環球網房產家居環球網旗下賬號來源：中國經濟周刊繼東城、海澱之後，北京市西城區“真多校”的靴子終於落了地。7月2日，西城區2021年小學多校劃片入學意向填報工作正式啟動。德勝、月壇學區部分家長發現，自己購買的房屋“理想中”對應的學校已無空餘學位，甚至連學區內的多所學校都沒有學位了。想要孩子上學，選擇範圍只有相鄰學區的學校。遭遇這種情況的家長，大部分是去年7月31日後購房入戶的。一時間，西城區執行“真多校”的消息瞬間在家長群內炸了鍋。這些家長沒有想到，自己斥巨資買下德勝、月壇內的學區房，最終卻連片區內最差的小學都沒有排上。其實早在去年4月30日，西城區教委發布的《2020年義務教育階段入學工作的實施意見》（下稱《意見》）中，已經對多校劃片做出了說明。《意見》指出，自2020年7月31日後，西城區購房並取得房產證的家庭適齡子女申請入小學時，全部以“多校劃片”方式在學區或相鄰學區內入學；自該房產地址用於登記入學之年起，6年內只提供一個登記入學學位。所謂“多校劃片”，是指購買一處小區的房產不再對應單一學校，而是對應區域內多個學校的學位，學生通過隨機派位方式分配就近學校的招生名額。在提出“多校劃片”5年後，北京市教委終於動真格的了。這也意味著，即使購入心儀小學對應學區的學區房，不僅不能保證一定能夠在該小學入讀，就連就近的幾所小學，也不再是板上釘釘的了。
西城區厲行多校劃片，學區房也無法保證就近入學如果說西城區集中了北京市眾多優質教育資源，那德勝、月壇兩個學區就是皇冠上的明珠，多年來在無數“幼升小”家長的眼中熠熠生輝。據悉，西城區共有11個學區，其中集中了最多“老牌牛小”和優質中學就是德勝、月壇及金融街三個學區。其中，德勝和月壇因為重點小學分布相對均衡，相比下因為沒有“渣校”而更受“幼升小”家長的歡迎。近年來，這兩個學區的房價在北京市一路領漲，目前的均價約17萬～18萬元/平方米，較周邊學區高出1萬～3萬元/平方米不等。在追捧學區房的家長眼中，盡管這一區域學區房的房屋條件並不優質，大部分都是上年紀的“老破小”，但是買下這裏的房子，就等於提前握住了進入重點大學的入場券。“每年高考、中考的成績一出來，北京學區房的價格都會相應出現一些波動。”一位長期以解讀升學政策而在家長群中頗具聲望的專業人士告訴《中國經濟周刊》記者。從每年各個區的錄取率尤其是清北錄取率來看，海澱、西城以及東城無疑擁有巨大的教育優勢。而對於大部分找他咨詢的家長來說，最焦慮不是考大學，而是能不能考上高中。“從往年的普高錄取情況來看，北京中考的普高錄取率大約在69%，也就意味著有30%的初中畢業生是上不了普通高中的。其中海澱的普高率最高，大約在97%。東西城都在90%左右。同樣是北京大區，朝陽的普高率70%不到，這也就決定了這3個區是北京優質教育資源集中的3個地方。”上述專業人士對《中國經濟周刊》記者說。據《中國經濟周刊》記者了解，多年來，北京市義務教育階段入學一直采取“片區內登記入學”的方式。所謂“片區內登記入學”就是學生到學區房劃片的學校去做登記入學，也就是常說的“單校劃片”。由於學位緊張，“單校劃片”登記入學的錄取標准，就是“順位”，按照順位優先錄取，順位越往後，單校錄取的機會就越小。排在首位的就是戶口和房產都在對應學區內。這也意味著，購買學區房成為了獲得優質教育資源最簡單的擇校渠道。2016年，一篇“誰買走了北京天價學區房”的文章一度在社交平台上熱傳。該文章指出，北京西城區文昌胡同內一間僅有15平方米的屋子，賣出了46萬元/平方米的高價。而該房屋所對應的學校，正是北京實驗二小。此後，北京市教委下發文件，要求各區教委根據適齡學生人數、學校分布、所在學區、學校規模、交通狀況等因素，“合理進行單校劃片或多校劃片”。這是北京市教委首次提出要以多校劃片的方式招生。據前文中提到的專業人士描述，盡管每年各區教委出台的文件中都提到了多校劃片，但從具體實施情況來看，仍然是“單校劃片”為主。記者也注意到，每年臨近5月份，各大社交平台上都會出現“××區今年是真多校還是假多校”等問題的討論。從回答來看，不少家長都抱著僥幸心理，認為即使執行多校劃片，也是就近入學，不會執行到片區之外。王茜就是抱著這樣的心理，在去年11月購入了德勝片區的學區房。和大部分“7·31”政策後購房的家長一樣，她考慮到德勝、月壇學區內教育資源分布比較均衡，為了“保底”才出手購房。沒有想到的是，連片區內最差的小學都沒有保住。可供選擇的6所學校，所在學區的房價比她當時購房的入手價每平方米少了3萬元。“以往都是雷聲大雨點小，沒想到這次這麼嚴格，看來是要動真格的了。我們現在買的房子是上世紀90年代建的，如果沒有教育屬性的加持，市場價值肯定會大打折扣。房子貶值是一回事，最大的問題是上學。當初買這裏的房子就是為了學位和上學方便，現在調劑的學校在五六公里外。我現在最鬱悶的不是房價，是自己沒有早做決斷，趕在7·31之前買房，結果影響了孩子上學。”王茜不無懊惱地對記者說。“多校劃片”政策進一步加碼，北京連出新政為學區房降溫事實上，早在西城區厲行多校劃片之前，北京市教委在今年發布的義務教育入學文件中就首次提出了“要以多校劃片為主”，要求各區嚴格執行已經公布的多校劃片政策。在此基礎上，各區今年發布的文件中都一再提到“多校劃片”政策。東城區強調，2018年12月31日以後購房家庭子女，通過電腦派位的方式在東城區內多校劃片安排入學；朝陽區重申對在2017年6月30日之後購房家庭子女實行統籌派位。西城、海澱也都再次明確了此前規定的2019年1月1日、2020年7月31日等實施多校劃片的時間節點。此外，一些遠郊城區也在今年首次加入了“限時購房者多校劃片”的內容。順義區提出，以2021年9月1日為節點，此時間之後在順義區購買房產的家庭適齡兒童少年入學，實施多校劃片。平谷區同樣明確規定，2022年1月1日起，在現有小區新購買房屋者，均實行多校劃片。目前，北京市各區多校劃片入學意向填報工作已經基本完成。據記者了解，像德勝、月壇這兩個學區一樣出現第一順位跨片區調劑的情況並不多見。即使是同在西城區的金融街片區，也只有順位靠後的家長在填報時遇到了這種情況。中原地產首席分析師張大偉認為，德勝、月壇學區之所以會出現這個情況，主要在於最近兩年幼升小人數激增。今年西城幼升小人數預計在2.2萬人左右，而今年該區畢業生只有1.28萬人，6年內入學人數翻倍，學位不夠是最重要的因素。“一方面，疫情原因導致教育回流，一些原本考慮送孩子出國的家長選擇了在國內就讀。另一方面，德勝、月壇學區近年來一直都是熱門選擇，尤其是去年公布‘7·31’政策後，房屋交易量激增，很多家長趕在‘7·31’前買房落戶，今年整個學區內的學位都很緊張。”張大偉說。消息傳出後，北京市學區房市場聞風而動。多名在西城區德勝學區從事房屋買賣的中介介紹，目前正在進行中的購房交易很多都暫停了，不少有購房計劃的家長選擇了觀望，也有一些人寧願損失幾十萬元的違約金，也要放棄原定購房計劃。由於眼下並非學區房交易的高峰期，目前僅有少數持有學區房的家長來詢問過價格，還不能確定是否會出現學區房貶值的情況。“受東城、海澱相繼實行多校劃片的影響，今年四五月份德勝和月壇的學區房都很搶手。畢竟比起海澱同一學區內‘牛小很牛、渣小墊底’的情況，這兩個學區的小學相對水平相差不大，今年比去年每套房平均都漲了三四十萬元。現在政策出來，我覺得可能會跌回去，甚至不止。”一位中介人員向《中國經濟周刊》記者說。在學區房越炒越熱的情況下，厲行“多校劃片”像是在這鍋沸水上澆了一壺冰水。但在一些業內人士看來，學區房價格畸高只是外顯表現，內因還是教育資源分配的不均衡。解決學區房問題，不能僅僅靠“多校劃片”。
多地出台政策整治學區房，上海深圳等地價量齊跌比起北京，上海的動作要更快一些。今年1月，上海市教委等部門出台《關於進一步加強上海市中小學教師人事管理制度建設的指導意見》，提及促進校長教師合理流動、優化中小學教師資源配置的關鍵信息。根據上述指導意見，上海將健全骨幹教師流動“蓄水池”機制，重點推進鄉村學校、“初中強校工程實驗學校”校長教師資源的統籌均衡配置。上海教委在要求確保全市每位中小學教師10年內有規定的流動記錄之外，還設立了同學段學區、集團每年教師交流輪崗人數以及跨學段學區、集團每年教師交流輪崗人數比例指標。3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，其中的核心思想就是到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原則上都能拿到市優質高中分配下來的名額，最大限度保證學校之間的平等。這意味著，一些冷門的、過去不為家長看好的初中，後續入讀優質高中的機會大增。在“小升初”的機制下，也會傳導到相關的小學擇校過程中。通過這樣一個機制，真正使得此類小學和初中的生源質量改善。各類學校後續都可以享受更公平的招考機會，自然使得“哄搶好學區”的現象減少，進而促進相關學區房的價格降溫。《中國經濟周刊》記者注意到，因上海均衡教育等政策出台，原本打算購置學區房的家長觀望情緒濃厚。樓小姐就是其中一位。今年年初，她打算將上海靜安（老閘北）區域內的一套一室戶賣掉來買黃女士的房，沒想到這套原本450萬元的學區房，在上海一系列政策出來後就“不香”了，目前已跌入400萬元以內，樓小姐覺得現在賣“損失太大”，便終止了這套學區房的交易。“她看中我家房子時候是在過年前，新婚小夫妻，想換大一點的房。價格談好了，623萬元，訂金20萬元都付了。她原先很安心的，手上那套一室戶學區房隨便賣賣都有人要。”黃女士7月8日對《中國經濟周刊》記者這樣說，“因為她的毀約，我怕影響我買房，所以第二次就降價至614萬元。因為我也看中了別的房子，也在等錢買”。記者在采訪中發現，在房價堅挺的深圳，學區房的價格和成交量近來也都出現了下跌的趨勢。“連福田的頂級學區房都‘頂唔住’（粵語，“頂不住”的意思），我還不拋嗎？”一位來自深圳南山區的售房者告訴記者，自己賣房最直接的原因是學區積分規則的改變，自己所在的深圳灣科技園生態園學區積分由40分下降至20分，孩子申請入讀心儀學校的概率大幅下降，所以考慮去其他地區換房博優質教育資源。來自龍崗區和寶安區售房者也給出了類似的理由。“學區劃分新規出台後，我們房子所在的學區不再屬於‘一對一優先錄取’的單享學區，而是多對多的共享學區。”一位來自寶安區萊蒙水榭春天小區的售房者告訴記者。另一位來自龍崗區的售房者則說，自龍崗區推行大學區制新規後，自己所在學區房產的積分優勢下降，使得總積分從一類“降級”到了三類，考慮到市場競爭力有所不足，就調低了放盤價。據了解，今年以來，深圳加快推行了大學區制的邁進步伐。2021年2月，深圳市龍崗區設立了街道大學區制，即第一公辦志願選擇對應學區的學校，其他公辦志願的範圍可擴展到整個大學區的公辦學校，其他各區的學區改革思路與之類似，這在一定程度上削弱了學區房擁有者對優質教育資源分配的作用。“目前降價幅度較大的學區房，從幾十萬到幾百萬元不等，基本上都是分布在受一季度學區新規影響較大的小區，不是普遍現象。不過，比起價格，我更擔心成交量的問題。”一位在深圳工作多年的學區房房產中介告訴記者，今年上半年，他只簽出兩套學區房，而去年是4套。今年一季度以來，由於深圳各區學區改革的進度和具體實施標准各自不同，選錯學區房可能導致小孩面臨上不了學或被分流的風險，這使得購房者對學區房的態度變得更加謹慎。《中國經濟周刊》記者了解到，近幾個月來，石家莊、南京、成都等地都針對當地的房地產經紀機構開展了專項檢查和約談，重點檢查是否存在以學區房名義宣傳推廣房源、是否存在以學區房名義炒作房價等問題。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國經濟周刊》記者說，就最近學區房的市場來看，部分城市的學區房確實出現了降溫。從後續改革的方向看，既要抓市場監管也要促進市場長期規劃。短期看，二手房的價格監管依然會繼續，價格指導的政策將有助於促進此類市場的平穩健康發展。而中長期看，大城市後續應該積極增加教育配套，進而形成更多的教育資源和學位供給。遏制學區房炒作，關鍵要促進教育資源均衡發展無論是多校劃片，還是改革高中招生分配名額，目的只有一個，即一定程度上給學區房降溫，不讓義務教育資源和“財富”掛鉤，保證教育公平。在張大偉看來，此次出現跨片區調劑不意味著學區房時代的終結。西城擁有優質的教育資源，即便是排名靠後的學區也比郊區縣的教學水平高。西城頂尖三大學區未來仍會延續今年這樣的趨勢，這就凸顯了其他學區的性價比優勢，預計未來這些學區內房源成交會逐步走高。教育公平才是最大的公平。隨著學區房價格水漲船高，“只有買得起學區房才能進得了牛校”的情況愈演愈烈，這無疑背離了義務教育的公益屬性。2014年，期刊雜志《教育與經濟》刊登了一篇名為《學校選擇、教育服務資本化與居住區分割》的論文。文章中指出，“就近入學”政策下的優質教育機會分配，已經由過去的按能力分配轉變為通過買房而擇校。該論文的作者通過實證研究發現，2014年，東城區的學校口碑排名每提升一個檔次，學區房平均價格將上漲6.8%。海澱的排名提升對價格的刺激更加明顯，達到了13.2%。“在就近入學的原則下，學區房的存在是不會改變的，尤其是那些有著優質教育資源的學區。要改變學區房的屬性以及以學區房名義炒作房價的行為，關鍵還是要彌合教育資源差異，改變目前教育資源不均衡的情況。”前文中提到的專業人士對《中國經濟周刊》記者說：“這個現象如果不解決，在目前仍然是以應試教育為主要指揮棒的情況下，家長仍然會用分投票，想盡辦法紮堆進牛校。只有當牛校和普校的升學率差距沒有現在這麼明顯，才有可能弱化學區房的概念。”央視新聞近日發表的評論文章同樣指出，學區房之所以能成為每一輪樓市行情的領頭羊，根源即在於教育資源分配的不均衡。本輪針對學區房的定向調控，傳遞出的信號非常明顯，多舉措保證教育公平的同時，還要對學區房的炒作行為保持高壓態勢。讓教育和住房都回歸到各自本位，房住不炒、教育均衡，讓學區房“涼”下去，讓教育公平“熱”起來。“說到底，還是要強調教育公平的重要性。若要住房不再被附加上過多的屬性，就需要持續擴大優質教育資源的覆蓋面，辦好每一所學校，讓每一個孩子都能享受到優質的教育。”央視稱。（原題：《北京上海深圳學區房量價齊跌：不能讓義務教育資源按財富分配》）
《北京上海深圳學區房量價齊跌：不能讓義務教育資源按財富分配》完，請繼續朗讀精采文章。
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