北京上海深圳學區房量價齊跌：不能讓義務教育資源按財富分配

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來源：中國經濟周刊

繼東城、海澱之後，北京市西城區“真多校”的靴子終於落了地。

7月2日，西城區2021年小學多校劃片入學意向填報工作正式啟動。德勝、月壇學區部分家長發現，自己購買的房屋“理想中”對應的學校已無空餘學位，甚至連學區內的多所學校都沒有學位了。想要孩子上學，選擇範圍只有相鄰學區的學校。

遭遇這種情況的家長，大部分是去年7月31日後購房入戶的。一時間，西城區執行“真多校”的消息瞬間在家長群內炸了鍋。這些家長沒有想到，自己斥巨資買下德勝、月壇內的學區房，最終卻連片區內最差的小學都沒有排上。

其實早在去年4月30日，西城區教委發布的《2020年義務教育階段入學工作的實施意見》（下稱《意見》）中，已經對多校劃片做出了說明。《意見》指出，自2020年7月31日後，西城區購房並取得房產證的家庭適齡子女申請入小學時，全部以“多校劃片”方式在學區或相鄰學區內入學；自該房產地址用於登記入學之年起，6年內只提供一個登記入學學位。

所謂“多校劃片”，是指購買一處小區的房產不再對應單一學校，而是對應區域內多個學校的學位，學生通過隨機派位方式分配就近學校的招生名額。

在提出“多校劃片”5年後，北京市教委終於動真格的了。這也意味著，即使購入心儀小學對應學區的學區房，不僅不能保證一定能夠在該小學入讀，就連就近的幾所小學，也不再是板上釘釘的了。

西城區厲行多校劃片，學區房也無法保證就近入學

如果說西城區集中了北京市眾多優質教育資源，那德勝、月壇兩個學區就是皇冠上的明珠，多年來在無數“幼升小”家長的眼中熠熠生輝。

據悉，西城區共有11個學區，其中集中了最多“老牌牛小”和優質中學就是德勝、月壇及金融街三個學區。其中，德勝和月壇因為重點小學分布相對均衡，相比下因為沒有“渣校”而更受“幼升小”家長的歡迎。近年來，這兩個學區的房價在北京市一路領漲，目前的均價約17萬～18萬元/平方米，較周邊學區高出1萬～3萬元/平方米不等。

在追捧學區房的家長眼中，盡管這一區域學區房的房屋條件並不優質，大部分都是上年紀的“老破小”，但是買下這裏的房子，就等於提前握住了進入重點大學的入場券。

“每年高考、中考的成績一出來，北京學區房的價格都會相應出現一些波動。”一位長期以解讀升學政策而在家長群中頗具聲望的專業人士告訴《中國經濟周刊》記者。從每年各個區的錄取率尤其是清北錄取率來看，海澱、西城以及東城無疑擁有巨大的教育優勢。而對於大部分找他咨詢的家長來說，最焦慮不是考大學，而是能不能考上高中。

“從往年的普高錄取情況來看，北京中考的普高錄取率大約在69%，也就意味著有30%的初中畢業生是上不了普通高中的。其中海澱的普高率最高，大約在97%。東西城都在90%左右。同樣是北京大區，朝陽的普高率70%不到，這也就決定了這3個區是北京優質教育資源集中的3個地方。”上述專業人士對《中國經濟周刊》記者說。

據《中國經濟周刊》記者了解，多年來，北京市義務教育階段入學一直采取“片區內登記入學”的方式。所謂“片區內登記入學”就是學生到學區房劃片的學校去做登記入學，也就是常說的“單校劃片”。由於學位緊張，“單校劃片”登記入學的錄取標准，就是“順位”，按照順位優先錄取，順位越往後，單校錄取的機會就越小。排在首位的就是戶口和房產都在對應學區內。這也意味著，購買學區房成為了獲得優質教育資源最簡單的擇校渠道。

2016年，一篇“誰買走了北京天價學區房”的文章一度在社交平台上熱傳。該文章指出，北京西城區文昌胡同內一間僅有15平方米的屋子，賣出了46萬元/平方米的高價。而該房屋所對應的學校，正是北京實驗二小。此後，北京市教委下發文件，要求各區教委根據適齡學生人數、學校分布、所在學區、學校規模、交通狀況等因素，“合理進行單校劃片或多校劃片”。

這是北京市教委首次提出要以多校劃片的方式招生。據前文中提到的專業人士描述，盡管每年各區教委出台的文件中都提到了多校劃片，但從具體實施情況來看，仍然是“單校劃片”為主。記者也注意到，每年臨近5月份，各大社交平台上都會出現“××區今年是真多校還是假多校”等問題的討論。從回答來看，不少家長都抱著僥幸心理，認為即使執行多校劃片，也是就近入學，不會執行到片區之外。

王茜就是抱著這樣的心理，在去年11月購入了德勝片區的學區房。和大部分“7·31”政策後購房的家長一樣，她考慮到德勝、月壇學區內教育資源分布比較均衡，為了“保底”才出手購房。沒有想到的是，連片區內最差的小學都沒有保住。可供選擇的6所學校，所在學區的房價比她當時購房的入手價每平方米少了3萬元。

“以往都是雷聲大雨點小，沒想到這次這麼嚴格，看來是要動真格的了。我們現在買的房子是上世紀90年代建的，如果沒有教育屬性的加持，市場價值肯定會大打折扣。房子貶值是一回事，最大的問題是上學。當初買這裏的房子就是為了學位和上學方便，現在調劑的學校在五六公里外。我現在最鬱悶的不是房價，是自己沒有早做決斷，趕在7·31之前買房，結果影響了孩子上學。”王茜不無懊惱地對記者說。

“多校劃片”政策進一步加碼，北京連出新政為學區房降溫

事實上，早在西城區厲行多校劃片之前，北京市教委在今年發布的義務教育入學文件中就首次提出了“要以多校劃片為主”，要求各區嚴格執行已經公布的多校劃片政策。

在此基礎上，各區今年發布的文件中都一再提到“多校劃片”政策。東城區強調，2018年12月31日以後購房家庭子女，通過電腦派位的方式在東城區內多校劃片安排入學；朝陽區重申對在2017年6月30日之後購房家庭子女實行統籌派位。西城、海澱也都再次明確了此前規定的2019年1月1日、2020年7月31日等實施多校劃片的時間節點。此外，一些遠郊城區也在今年首次加入了“限時購房者多校劃片”的內容。順義區提出，以2021年9月1日為節點，此時間之後在順義區購買房產的家庭適齡兒童少年入學，實施多校劃片。平谷區同樣明確規定，2022年1月1日起，在現有小區新購買房屋者，均實行多校劃片。

目前，北京市各區多校劃片入學意向填報工作已經基本完成。據記者了解，像德勝、月壇這兩個學區一樣出現第一順位跨片區調劑的情況並不多見。即使是同在西城區的金融街片區，也只有順位靠後的家長在填報時遇到了這種情況。

中原地產首席分析師張大偉認為，德勝、月壇學區之所以會出現這個情況，主要在於最近兩年幼升小人數激增。今年西城幼升小人數預計在2.2萬人左右，而今年該區畢業生只有1.28萬人，6年內入學人數翻倍，學位不夠是最重要的因素。

“一方面，疫情原因導致教育回流，一些原本考慮送孩子出國的家長選擇了在國內就讀。另一方面，德勝、月壇學區近年來一直都是熱門選擇，尤其是去年公布‘7·31’政策後，房屋交易量激增，很多家長趕在‘7·31’前買房落戶，今年整個學區內的學位都很緊張。”張大偉說。

消息傳出後，北京市學區房市場聞風而動。多名在西城區德勝學區從事房屋買賣的中介介紹，目前正在進行中的購房交易很多都暫停了，不少有購房計劃的家長選擇了觀望，也有一些人寧願損失幾十萬元的違約金，也要放棄原定購房計劃。由於眼下並非學區房交易的高峰期，目前僅有少數持有學區房的家長來詢問過價格，還不能確定是否會出現學區房貶值的情況。

“受東城、海澱相繼實行多校劃片的影響，今年四五月份德勝和月壇的學區房都很搶手。畢竟比起海澱同一學區內‘牛小很牛、渣小墊底’的情況，這兩個學區的小學相對水平相差不大，今年比去年每套房平均都漲了三四十萬元。現在政策出來，我覺得可能會跌回去，甚至不止。”一位中介人員向《中國經濟周刊》記者說。

在學區房越炒越熱的情況下，厲行“多校劃片”像是在這鍋沸水上澆了一壺冰水。但在一些業內人士看來，學區房價格畸高只是外顯表現，內因還是教育資源分配的不均衡。解決學區房問題，不能僅僅靠“多校劃片”。

多地出台政策整治學區房，上海深圳等地價量齊跌

比起北京，上海的動作要更快一些。

今年1月，上海市教委等部門出台《關於進一步加強上海市中小學教師人事管理制度建設的指導意見》，提及促進校長教師合理流動、優化中小學教師資源配置的關鍵信息。

根據上述指導意見，上海將健全骨幹教師流動“蓄水池”機制，重點推進鄉村學校、“初中強校工程實驗學校”校長教師資源的統籌均衡配置。上海教委在要求確保全市每位中小學教師10年內有規定的流動記錄之外，還設立了同學段學區、集團每年教師交流輪崗人數以及跨學段學區、集團每年教師交流輪崗人數比例指標。

3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，其中的核心思想就是到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原則上都能拿到市優質高中分配下來的名額，最大限度保證學校之間的平等。

這意味著，一些冷門的、過去不為家長看好的初中，後續入讀優質高中的機會大增。在“小升初”的機制下，也會傳導到相關的小學擇校過程中。通過這樣一個機制，真正使得此類小學和初中的生源質量改善。各類學校後續都可以享受更公平的招考機會，自然使得“哄搶好學區”的現象減少，進而促進相關學區房的價格降溫。

《中國經濟周刊》記者注意到，因上海均衡教育等政策出台，原本打算購置學區房的家長觀望情緒濃厚。

樓小姐就是其中一位。今年年初，她打算將上海靜安（老閘北）區域內的一套一室戶賣掉來買黃女士的房，沒想到這套原本450萬元的學區房，在上海一系列政策出來後就“不香”了，目前已跌入400萬元以內，樓小姐覺得現在賣“損失太大”，便終止了這套學區房的交易。

“她看中我家房子時候是在過年前，新婚小夫妻，想換大一點的房。價格談好了，623萬元，訂金20萬元都付了。她原先很安心的，手上那套一室戶學區房隨便賣賣都有人要。”黃女士7月8日對《中國經濟周刊》記者這樣說，“因為她的毀約，我怕影響我買房，所以第二次就降價至614萬元。因為我也看中了別的房子，也在等錢買”。

記者在采訪中發現，在房價堅挺的深圳，學區房的價格和成交量近來也都出現了下跌的趨勢。

“連福田的頂級學區房都‘頂唔住’（粵語，“頂不住”的意思），我還不拋嗎？”一位來自深圳南山區的售房者告訴記者，自己賣房最直接的原因是學區積分規則的改變，自己所在的深圳灣科技園生態園學區積分由40分下降至20分，孩子申請入讀心儀學校的概率大幅下降，所以考慮去其他地區換房博優質教育資源。

來自龍崗區和寶安區售房者也給出了類似的理由。

“學區劃分新規出台後，我們房子所在的學區不再屬於‘一對一優先錄取’的單享學區，而是多對多的共享學區。”一位來自寶安區萊蒙水榭春天小區的售房者告訴記者。

另一位來自龍崗區的售房者則說，自龍崗區推行大學區制新規後，自己所在學區房產的積分優勢下降，使得總積分從一類“降級”到了三類，考慮到市場競爭力有所不足，就調低了放盤價。

據了解，今年以來，深圳加快推行了大學區制的邁進步伐。2021年2月，深圳市龍崗區設立了街道大學區制，即第一公辦志願選擇對應學區的學校，其他公辦志願的範圍可擴展到整個大學區的公辦學校，其他各區的學區改革思路與之類似，這在一定程度上削弱了學區房擁有者對優質教育資源分配的作用。

“目前降價幅度較大的學區房，從幾十萬到幾百萬元不等，基本上都是分布在受一季度學區新規影響較大的小區，不是普遍現象。不過，比起價格，我更擔心成交量的問題。”一位在深圳工作多年的學區房房產中介告訴記者，今年上半年，他只簽出兩套學區房，而去年是4套。今年一季度以來，由於深圳各區學區改革的進度和具體實施標准各自不同，選錯學區房可能導致小孩面臨上不了學或被分流的風險，這使得購房者對學區房的態度變得更加謹慎。

《中國經濟周刊》記者了解到，近幾個月來，石家莊、南京、成都等地都針對當地的房地產經紀機構開展了專項檢查和約談，重點檢查是否存在以學區房名義宣傳推廣房源、是否存在以學區房名義炒作房價等問題。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國經濟周刊》記者說，就最近學區房的市場來看，部分城市的學區房確實出現了降溫。從後續改革的方向看，既要抓市場監管也要促進市場長期規劃。短期看，二手房的價格監管依然會繼續，價格指導的政策將有助於促進此類市場的平穩健康發展。而中長期看，大城市後續應該積極增加教育配套，進而形成更多的教育資源和學位供給。

遏制學區房炒作，關鍵要促進教育資源均衡發展

無論是多校劃片，還是改革高中招生分配名額，目的只有一個，即一定程度上給學區房降溫，不讓義務教育資源和“財富”掛鉤，保證教育公平。

在張大偉看來，此次出現跨片區調劑不意味著學區房時代的終結。西城擁有優質的教育資源，即便是排名靠後的學區也比郊區縣的教學水平高。西城頂尖三大學區未來仍會延續今年這樣的趨勢，這就凸顯了其他學區的性價比優勢，預計未來這些學區內房源成交會逐步走高。

教育公平才是最大的公平。隨著學區房價格水漲船高，“只有買得起學區房才能進得了牛校”的情況愈演愈烈，這無疑背離了義務教育的公益屬性。

2014年，期刊雜志《教育與經濟》刊登了一篇名為《學校選擇、教育服務資本化與居住區分割》的論文。文章中指出，“就近入學”政策下的優質教育機會分配，已經由過去的按能力分配轉變為通過買房而擇校。

該論文的作者通過實證研究發現，2014年，東城區的學校口碑排名每提升一個檔次，學區房平均價格將上漲6.8%。海澱的排名提升對價格的刺激更加明顯，達到了13.2%。

“在就近入學的原則下，學區房的存在是不會改變的，尤其是那些有著優質教育資源的學區。要改變學區房的屬性以及以學區房名義炒作房價的行為，關鍵還是要彌合教育資源差異，改變目前教育資源不均衡的情況。”前文中提到的專業人士對《中國經濟周刊》記者說：“這個現象如果不解決，在目前仍然是以應試教育為主要指揮棒的情況下，家長仍然會用分投票，想盡辦法紮堆進牛校。只有當牛校和普校的升學率差距沒有現在這麼明顯，才有可能弱化學區房的概念。”

央視新聞近日發表的評論文章同樣指出，學區房之所以能成為每一輪樓市行情的領頭羊，根源即在於教育資源分配的不均衡。本輪針對學區房的定向調控，傳遞出的信號非常明顯，多舉措保證教育公平的同時，還要對學區房的炒作行為保持高壓態勢。讓教育和住房都回歸到各自本位，房住不炒、教育均衡，讓學區房“涼”下去，讓教育公平“熱”起來。

“說到底，還是要強調教育公平的重要性。若要住房不再被附加上過多的屬性，就需要持續擴大優質教育資源的覆蓋面，辦好每一所學校，讓每一個孩子都能享受到優質的教育。”央視稱。

（原題：《北京上海深圳學區房量價齊跌：不能讓義務教育資源按財富分配》）