現房呼聲再起，預售制該退出歷史舞台了嗎？

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於是，就形成了最初期的分期付款和“賣樓花”，而這一創舉也轟動了當時的地產界。

1994年，中國大陸在新出台的《城市房地產管理法》中正式引入這種預售制度，為當時的房地產市場注入了活力，也成了各大開發商攻占市場的重要法寶。

對於房企來說，從拿地到開發樓盤，需要的資金是非常龐大的，憑借開發商的一己之力，想要完成一個大項目幾乎不可能。預售制的出現讓房企可以通過銀行貸款和售賣期房來進行籌款。

從相關機構整理的2018年前8月開發商資金來源占比來看，前兩年，自籌資金只占到了其中一小部分。

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這樣一來，開發商在開發項目的時候，只用出少量的資金就能獲得巨大回報，資金利用率提高，規模越做越大，實力強大後為城市建設發展還是帶來了不少好處的。

除此之外，預售制的出現在某種程度上還能抑制房價過快上漲。

過去的十幾二十年，是我們國家飛速發展的一段時間，現代化的城市建設如火如荼，人們生活水平也提高不少，對於房子的需求也是極為旺盛。借助這個預售制度，開發商能夠用較低的成本去開發項目，成本降低後，中小房企能承受，大房企可以同時期開發好幾個，這樣一來，房子建得就多了。

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尤其是在一二線城市，房子的供應增加讓供求矛盾得到了緩解，抑制房價增長過猛，從這一方面來說，預售制也的確有它的積極意義。

但凡事有利則有弊，在高周轉的態勢下，預售制逐漸暴露出各種弊端：爛尾、貨不對板、質量問題等現象頻頻發生。大量維權事件的不了了之，看起來，只有進行現房銷售才能避免。

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相對於預售，現房銷售更加直觀，肉眼可見的工程質量和房屋內部情況確實能避免很多期房不能預見的問題。對於開發商來說，這樣就不得不在工程上多用心，連細節都不能馬虎，否則，一覽無遺的問題將會在購房者口中一傳十十傳百，口碑的流失最終會反饋在銷量的滑坡上。而對購房者來說，這肯定是福音。

今年三月，鳳凰網曾做過一次統計，超九成的網友希望能推行現房銷售。

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但所謂“甲之蜜糖，乙之砒霜”，現房銷售對開發商來說就沒那麼友好了，尤其是中小型開發商。

房地產行業，資金的高周轉是活下去的重要保障，實行現房銷售就意味著失去售賣期房這一重要的融資渠道，自己反而要拿出大部分的啟動資金，融資壓力加大的情況下，一旦賣不出去或者發生意外，許多中小房企就很容易陷入資金鏈斷裂的困境中。

加上目前，我國樓市在逐漸往飽和趨勢發展，不少人已經進入以房換房的時期，幾代人的財富積累下，我們的下一代估計沒多少是剛需。

由此，在存量時代的大背景下進行現房銷售，為了吸引更多購房者，許多房企很可能就會進行降價促銷，收入的減少和開發成本的走高對開發商來說無疑是巨大打擊。

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但其實現房銷售這個概念，在2017年時重慶便有所動靜，那一年，重慶的住宅市場處於火熱狀態，於是政府采取調控，其中就包括“溢價率超50%需現房銷售”的調控升級，但在重慶的土拍市場上，這樣的溢價率並不多見，所以這項調控逐漸也就沒人提及了。

今年三月，海南發布了《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》。這份文件明確提出實行商品住房現房銷售制度，也讓海南成為全國首個實現現房銷售的省份。

而國內真正意義上的現房試點項目要屬深圳的龍華金茂府。

2016年6月，深圳龍華出讓當年的第一塊商住用地，最終被金茂和電建聯合以82.9億元的總價拿下，項目名為龍華金茂府，按照要求，該地塊上建設的商業、住宅等建築物不能進行預售，必須在竣工並取得不動產權證書後才能以現售形式對外銷售。

龍華金茂府在建時期工地 圖源網絡

經過三年的開發周期，2019年12月，項目終於面世，但10.3萬一平的價格無論是單價還是總價均超出周邊樓盤一大截，周邊同樣的配套價差卻達到好幾萬一平，據米宅上月發布的文章所說，截止10月15日，項目入市一年，去化率還不到50%。

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在重慶，現房銷售的項目也同樣比周邊的期房和二手房價格要高出一截。比如現房銷售的龍湖開元和美的金科郡，就比周圍的樓盤價格相對要高一些。

截圖自安居客

但由於價差並不算太大，所以這些項目的去化率並未出現像龍華金茂府這樣大的困境，不過與同時期的期房相比還是稍顯遜色。

結語

現房銷售對購房者來說無疑是重大利好，但要真正的施行其實還是任重道遠，根據今年公布的三道紅線標准來看，許多知名房企都紛紛處於高負債的情況下，若現在強行推動現房銷售，回本周期延長，回款風險增加，不知有多少中小房企會面臨破產。

而且，雖然存量房時代在逐漸來臨，但短期內現房銷售可能還是會造成供不應求的局面，再加上成本的推升，如此一來，房價又會被拉高一波。

所以，現房銷售雖是大勢所趨，但我認為還是要徐徐圖之。那作為普通購房者，對現房銷售制度，你怎麼看呢？