曹德旺的預言已應驗？市場買不起、賣不掉，未來將面臨什麼結局？

房產有點意思發布時間: 2021-12-07 12:56房產領域創作者,財經領域愛好者

上半年的樓市很瘋狂，下半年的樓市很悲催，在短短的幾個月時間，樓市發生了翻天覆地的變化，無論是一手房還是二手房，都出現了不同程度的降溫。開發商哭了，自己的房子賣不出去購房子哭了，自己買的房子虧本了，而未購房的人群卻被拍手叫好，認為房價應該還有很大的下滑空間吧！

玻璃大王曹德旺此前接受財經記者采訪時說出來“預言”：未來很長一段時間，房地產都會被嚴格的管控，最後的有錢人將會成為相互之間的“接盤遊戲”。以後的房子賣也賣不掉，租也租不掉，還要交管理費，有不少人認為幾套房子可以實現資產保值，抵抗通貨膨脹，對此我建議早點賣掉多餘的房子。擊鼓傳花的時代已經過去了，並不像過去一樣盲目的買、買、買。

曹德旺所說並非無道理，根據cric監測數據顯示2021年8月份商品房住宅存量達到了5.8億平方米，環比上漲0.3%，同比上漲0.2%；易居研究院發布了截止到第3季度末的二手房數據，顯示全國60城二手房庫存量已經突破了320.2萬套，而且不少的城市庫存量已經突破了10萬套，去庫存周期也延期到了17.9個月，市面上無論是一手房還是二手房庫存量，都出現了不同程度的上漲，市場的壓力似乎又讓老百姓覺得回歸到了2014年去庫存一樣，大家都想盡一切辦法的把房子賣出去。

房地產出現了這麼大幅度的“冷清”，是最關鍵的因素：

1、房價太高了

目前國內的房價有多高？根據貝殼研究院公開9月份的65城數據顯示，新房銷售平均房價為17,388元每平米，4個一線城市平均房價6.5萬元每平米。

根據上海易居研究院的調研報告顯示，截止到2020年底100城和50城的平均房價收入比分別為9.2和13.3這個數字，確實是超出了老百姓可承受的範圍更關鍵的是深圳48.1，北京46.8，上海45.8，三亞、廈門等城市房價收入比都已經超過了三次，讓普通老百姓根本沒辦法觸碰得了如此高昂的房價。

目前的人群最重要的都是集中於長三角，珠三角，京津冀以及中部城市，假設二線城市為例，市中心的房價基本上都是3~4萬元每平米，買不起，只能把目光投向於郊區，價格也在2萬元左右購買一套100平方的房子總房價200萬，首付款60萬，對於一個普通家庭來說，60萬的首付款還要面臨著巨大壓力的房貸月供，想想都已經很累了。

2、對於住房的需求沒有過去這麼高了

根據央行的數據顯示，城鎮居民人均居住面積已經達到了39平米，非城鎮居民人均居住面積達到了49平米，另外城鎮居民擁有住房達到了96%，戶均達到了1.5套，擁有兩套及以上住房的家庭，已經達到了41.5%。

根據第7次人口普查的數據顯示，目前我國的城鎮化率為63.89%，雖然城鎮化率還會持續地上升，但是並沒有過去那麼快了，進到城市裏面，同樣也沒有過去，這麼多人進到城市裏面生活，對於住房需求方面自然也會減少。

另外在十四五規劃的過程中，重點發展保障性住房、租賃房、公租房、共有產權房等各類房產主要是以40平米至60平米為主， 主要解決新市民以及中低收入人群住房難的問題，所以對於商品房的需求真的是出現了大幅度的下滑，現在國內有2億人租房居住，他們住房的品質有沒有這些公租房保障性住房的品質高呢，我們還有待驗證。

3、投資屬性已經逐步地衰弱

過去不少人在房地產上掙得盆滿缽滿，當年全國平均房價還不足2000元每平米，現在平均房價已經突破萬元每平米，其中房價上漲最凶猛的莫過於深圳，過去的20多年時間，房價上漲了43倍有餘，也就是說當年2000元左右購買的房產，現在銷售的價格可以去到8萬元每平米。

溫州炒房團、深圳炒房團各種炒房團都風靡了，全國範圍也足以看出大家對於房地產的投資還是頗感興趣的，即便到了2021年上半年市場火爆的情況下，不少人還跟風投資房產。過去的20年中，什麼產品投資回報率最高，很多人異口同聲地回答到房地產。

根據過去的統計數據顯示有85%的人群買房，都是沖著房產升值空間能力去，有15%的家庭買房才是解決當時用途的。

4、政策的調控

今年樓市的政策調控比大家想象中還要激烈，根據中原研究院的數據顯示，截止到10月中旬樓市調控次數已經突破了500次，整體的調控並沒有放松，還在大力度地進行。

三道紅線主要是針對房地產企業，剔除預收款項後，淨資產負債率大於70%，淨負債率大於100%現金短比小於一倍，這三條紅線，如果踩線一條，有息負債總額不得增長10%；踩線兩條有息負債總額不得超過5%；三條都踩線不得增加，即便沒有踩線，也不能增加超過15%要求房地產企業在2023年6月份前回歸到規定的範圍內。

2021年1月1日，央行和銀保監聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度的通知》針對房地產企業以及個人貸款比例都設置了上限，限制資金流入到房地產市場。

二手房參考指導價對於整個市場的降溫效果比預期想象中還要大，深圳二手房成交量在2000套左右，東莞二手房成交量更是跌破了4位數，出現類似的情況還包含了廣州、上海、成都、合肥、西安、杭州等熱門城市在內。

根據國家統計局的數據顯示房價下滑已經成為了定局，9月份成交單價為9757元每平米，10月份成交單價為9749元每平米，房價已經回落到了2019年至2020年的水平，其中18個城市的二手房平均價格已經跌回了4年前，在過去三年不少城市房價未漲反跌，投資者的收益似乎真的不行了，不少的中小型城市套現難出出來已經成為了“燙手山芋”。

市場還能迅速地回暖嗎？人民資訊網發表題為《房價全線下跌，明年可能會更冷？》目前樓市的政策調控一直都處於緊繃的狀態，雖然在近期有部分城市推出了救市政策，或者是刺激成交量上漲，但整體的大綱政策還是保持原有的狀態。

哈爾濱降低預售標准，人才購房補貼2~10萬元不等；10個月過後，廣州，佛山，東莞，南昌等多個城市。開始下調房貸利率，最高下調60個bp，讓購房者整體的購房壓力沒有這麼大；珠海、中山、佛山、肇慶、惠州、東莞、陽江等多個城市原本個人所得稅為2%的，如今下調至7%，進一步地推動市場成交。

經濟學家馬光遠說過，房地產不能過，冷也不能過熱，如今的房地產顯然就已經處於過冷的狀態，但整個市場回來才是最適合市場的發展。

隨著房產稅、空置稅政策的聲音越來越近，手持兩套或者是兩套以上住房的家庭日後該如何面對？當然是有部分不好的房產先行賣掉，保留核心區域的資產。

你覺得擁有兩套房以上的家庭，未來會面臨著怎麼樣的風險呢？當然就是，繳稅。