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小編的世界 優質文選 預言

曹德旺的預言已應驗?市場買不起、賣不掉,未來將面臨什麼結局?


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2021年12月10日 -
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房產有點意思發布時間: 2021-12-07 12:56房產領域創作者,財經領域愛好者

上半年的樓市很瘋狂,下半年的樓市很悲催,在短短的幾個月時間,樓市發生了翻天覆地的變化,無論是一手房還是二手房,都出現了不同程度的降溫。開發商哭了,自己的房子賣不出去購房子哭了,自己買的房子虧本了,而未購房的人群卻被拍手叫好,認為房價應該還有很大的下滑空間吧!

玻璃大王曹德旺此前接受財經記者采訪時說出來“預言”:未來很長一段時間,房地產都會被嚴格的管控,最後的有錢人將會成為相互之間的“接盤遊戲”。以後的房子賣也賣不掉,租也租不掉,還要交管理費,有不少人認為幾套房子可以實現資產保值,抵抗通貨膨脹,對此我建議早點賣掉多餘的房子。擊鼓傳花的時代已經過去了,並不像過去一樣盲目的買、買、買。

曹德旺所說並非無道理,根據cric監測數據顯示2021年8月份商品房住宅存量達到了5.8億平方米,環比上漲0.3%,同比上漲0.2%;易居研究院發布了截止到第3季度末的二手房數據,顯示全國60城二手房庫存量已經突破了320.2萬套,而且不少的城市庫存量已經突破了10萬套,去庫存周期也延期到了17.9個月,市面上無論是一手房還是二手房庫存量,都出現了不同程度的上漲,市場的壓力似乎又讓老百姓覺得回歸到了2014年去庫存一樣,大家都想盡一切辦法的把房子賣出去。

房地產出現了這麼大幅度的“冷清”,是最關鍵的因素:

1、房價太高了

目前國內的房價有多高?根據貝殼研究院公開9月份的65城數據顯示,新房銷售平均房價為17,388元每平米,4個一線城市平均房價6.5萬元每平米。

根據上海易居研究院的調研報告顯示,截止到2020年底100城和50城的平均房價收入比分別為9.2和13.3這個數字,確實是超出了老百姓可承受的範圍更關鍵的是深圳48.1,北京46.8,上海45.8,三亞、廈門等城市房價收入比都已經超過了三次,讓普通老百姓根本沒辦法觸碰得了如此高昂的房價。

目前的人群最重要的都是集中於長三角,珠三角,京津冀以及中部城市,假設二線城市為例,市中心的房價基本上都是3~4萬元每平米,買不起,只能把目光投向於郊區,價格也在2萬元左右購買一套100平方的房子總房價200萬,首付款60萬,對於一個普通家庭來說,60萬的首付款還要面臨著巨大壓力的房貸月供,想想都已經很累了。

2、對於住房的需求沒有過去這麼高了

根據央行的數據顯示,城鎮居民人均居住面積已經達到了39平米,非城鎮居民人均居住面積達到了49平米,另外城鎮居民擁有住房達到了96%,戶均達到了1.5套,擁有兩套及以上住房的家庭,已經達到了41.5%。

根據第7次人口普查的數據顯示,目前我國的城鎮化率為63.89%,雖然城鎮化率還會持續地上升,但是並沒有過去那麼快了,進到城市裏面,同樣也沒有過去,這麼多人進到城市裏面生活,對於住房需求方面自然也會減少。

另外在十四五規劃的過程中,重點發展保障性住房、租賃房、公租房、共有產權房等各類房產主要是以40平米至60平米為主, 主要解決新市民以及中低收入人群住房難的問題,所以對於商品房的需求真的是出現了大幅度的下滑,現在國內有2億人租房居住,他們住房的品質有沒有這些公租房保障性住房的品質高呢,我們還有待驗證。

3、投資屬性已經逐步地衰弱

過去不少人在房地產上掙得盆滿缽滿,當年全國平均房價還不足2000元每平米,現在平均房價已經突破萬元每平米,其中房價上漲最凶猛的莫過於深圳,過去的20多年時間,房價上漲了43倍有餘,也就是說當年2000元左右購買的房產,現在銷售的價格可以去到8萬元每平米。

溫州炒房團、深圳炒房團各種炒房團都風靡了,全國範圍也足以看出大家對於房地產的投資還是頗感興趣的,即便到了2021年上半年市場火爆的情況下,不少人還跟風投資房產。過去的20年中,什麼產品投資回報率最高,很多人異口同聲地回答到房地產。

根據過去的統計數據顯示有85%的人群買房,都是沖著房產升值空間能力去,有15%的家庭買房才是解決當時用途的。

4、政策的調控

今年樓市的政策調控比大家想象中還要激烈,根據中原研究院的數據顯示,截止到10月中旬樓市調控次數已經突破了500次,整體的調控並沒有放松,還在大力度地進行。

三道紅線主要是針對房地產企業,剔除預收款項後,淨資產負債率大於70%,淨負債率大於100%現金短比小於一倍,這三條紅線,如果踩線一條,有息負債總額不得增長10%;踩線兩條有息負債總額不得超過5%;三條都踩線不得增加,即便沒有踩線,也不能增加超過15%要求房地產企業在2023年6月份前回歸到規定的範圍內。

2021年1月1日,央行和銀保監聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度的通知》針對房地產企業以及個人貸款比例都設置了上限,限制資金流入到房地產市場。

二手房參考指導價對於整個市場的降溫效果比預期想象中還要大,深圳二手房成交量在2000套左右,東莞二手房成交量更是跌破了4位數,出現類似的情況還包含了廣州、上海、成都、合肥、西安、杭州等熱門城市在內。

根據國家統計局的數據顯示房價下滑已經成為了定局,9月份成交單價為9757元每平米,10月份成交單價為9749元每平米,房價已經回落到了2019年至2020年的水平,其中18個城市的二手房平均價格已經跌回了4年前,在過去三年不少城市房價未漲反跌,投資者的收益似乎真的不行了,不少的中小型城市套現難出出來已經成為了“燙手山芋”。

市場還能迅速地回暖嗎?人民資訊網發表題為《房價全線下跌,明年可能會更冷?》目前樓市的政策調控一直都處於緊繃的狀態,雖然在近期有部分城市推出了救市政策,或者是刺激成交量上漲,但整體的大綱政策還是保持原有的狀態。

哈爾濱降低預售標准,人才購房補貼2~10萬元不等;10個月過後,廣州,佛山,東莞,南昌等多個城市。開始下調房貸利率,最高下調60個bp,讓購房者整體的購房壓力沒有這麼大;珠海、中山、佛山、肇慶、惠州、東莞、陽江等多個城市原本個人所得稅為2%的,如今下調至7%,進一步地推動市場成交。

經濟學家馬光遠說過,房地產不能過,冷也不能過熱,如今的房地產顯然就已經處於過冷的狀態,但整個市場回來才是最適合市場的發展。

隨著房產稅、空置稅政策的聲音越來越近,手持兩套或者是兩套以上住房的家庭日後該如何面對?當然是有部分不好的房產先行賣掉,保留核心區域的資產。

你覺得擁有兩套房以上的家庭,未來會面臨著怎麼樣的風險呢?當然就是,繳稅。