常州漢江路：煥新歸來，實踐城市更新之路

“兩大中式高塔、400平方米的大屏映入眼簾；喧鬧繁華的西廣場上，精彩的真人秀表演輪番上演；帶著尚未平靜的激動心情，穿越兼具現代與古典美的建築大門，進入主街區；在火車頭前拍照打卡、在小亭裏或擊鼓或閑坐、登上‘列車’開始一段國際風情之旅”……改造升級後的常州市新北區漢江路街區，正煥發出不一樣的風采。

在城市更新政策指引下，由新北區三井街道牽頭、新城控股（601155.SH）深度參與漢江路城市更新改造，作為新城控股首個城市更新類EPC項目，該項目已於2021年正式完工，並於2021年10月1日正式煥新開街。項目以現代人需求為出發點，對整個街區的公共空間、建築形象及設備設施等進行全面升級，打造一個集“國際化、年輕化、多元化”於一體的城市新地標。

如今，煥然一新的漢江路街區不僅成為常州新的“網紅”打卡點，為城市活力和居民幸福生活積極賦能，更逐步成為全區乃至全市探索老舊街區改造的示範點，以及江蘇城市更新新標杆。

老街煥新，為城市幸福生活賦能

去年以來，隨著“城市更新”被正式寫入全國“十四五”規劃和2021年政府工作報告，城市更新工作逐步成為各地優化城市結構、提升城市品質的重要抓手。城市更新，應努力創造宜業、宜居、宜樂、宜遊的良好環境，讓人民有更多獲得感，為人民創造更加幸福的美好生活。

此次常州漢江路煥新升級，以人的需求為出發點，關注城市的可持續發展，深度契合城市更新導向。

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據悉，漢江路街區位於常州恐龍園西側，西起晉陵北路，東至澡港河橋，形成於上世紀90年代末，沿街商業興起於2000年左右。伴隨著常州高新區的建立和發展，漢江路周邊吸引了一批海內外企業落戶，一批居民小區也拔地而起，一條包含日料、韓餐、印度菜等多種特色餐飲的商業街在此天然形成。20餘年裏，從阡陌縱橫的城北郊野到高樓林立的摩登街市，是常州新北區改革與發展的縮影。

歲月變遷，漢江路街區外立面和景觀形象老舊、基礎設施配套較差、街區特色不夠明顯等問題日益突出，難以滿足市民不斷升級的消費生活需求。為此，三井街道於今年正式啟動漢江路改造更新項目，通過EPC招標的形式，最終確定發源於常州、深耕常州多年、具備強大資源整合能力的新城控股，來實施漢江路街區更新改造，為全區探索城市更新路徑提供新思路。

“城市發展到今天，空間的意義早已不限於滿足功能，通過商業空間所構造的場景力，激發市民投身於美好生活的願望。”新城控股城市更新中心規劃設計總經理、新城控股常州漢江路項目負責人龔海濤表示，漢江路項目升級改造過程中，著力於以引領情感和精神需求為核心，構建多場景下的優質空間服務，為城市活力和幸福生活賦能。據悉，漢江路街區整體分為2條設計主線，包括一條明線和一條暗線。其中，明線以列車旅行串聯場景中的空間、構築物、特色景點、燈光秀等，從西到東，跟隨動線牽引，市民可體驗一場國際風情之旅。

暗線則指的是街區三大部分，漢江路以“風、韻、雅”作為空間和場景的精神內核，分別代表都市風情、生活韻味、雅致情調，既呼應其本身從都市的繁華喧鬧到韻味生活氣息，再到清雅安靜的文化氛圍，又蘊含著民族自信，通過富有深度的表達，讓不同的人看到不同的美。

在“風、韻、雅”的內核下，改造團隊對街道景觀詳細分類，為店面量身定制個性化店招，形成視覺性和文化性的主題節點。以“都市風情”中的江戶家為例，作為漢江路乃至常州最早的日料品牌，改造後的江戶家以江戶風的穿孔幕牆營造出現代、雅致又向傳統致敬的氛圍，外立面采用4mm厚度的鋁板，穿孔形成一個個折扇形狀；同時整體裙裾位置略有外翻，別樣雅致，也提供了通風的進口，幕牆與外牆之間的間隙有空氣流動，利於夏季隔絕外界燥熱。

另一方面，改造團隊整合街區功能，取消街邊停車位，打造智慧街道，解決道路原本擁堵、混亂的問題，不斷推動城市空間結構優化和品質提升。

先試先行，打造江蘇城市更新新標杆

不僅煥新漢江路街區外部面貌，本次改造還解決了備受商戶關注的油煙排放、雨汙廢水等“裏子”問題。在項目改造啟動前，三井街道便成立專項工作小組，與114家商鋪逐戶詳細溝通，梳理訴求，從最受關注的燃氣、通信、停車等基本功能提升開始，將改造落到實處。

此外，據三井街道相關負責人介紹，“整條漢江路橫貫三井街道東西走向，周邊科創載體、研發平台、大型企業集聚，創新鏈、產業鏈、人才鏈有效集成，一條漢江路，就是街道以產促城，以城興產，產、城、人融合發展的代表。”

為此，立足於區域整體規劃，此次漢江路改造既保留“回憶”又不失“新意”，一方面結合歷史底蘊、產業現狀和區位特點，留存開放、青春、異域美食的時代記憶；另一方面注重業態升級、主題營造，聚焦“國際化、年輕化、多元化”的形象定位，以此讓城市既留得住記憶，也看得到未來。

以業態升級為例，本次改造緊跟街區整體定位及當下的客戶需求，積極推進業態及品牌的調改升級。據悉，改造過程中不符合業態定位的商家為19戶，其中進行業態調整的有14戶，調改占比達74%。

在內外部環境升級煥新之後，如何進行後續的維護管理，是漢江路街區的另一大重要課題。為更好地服務街區，三井街道專門成立漢江路社區，並建立“國際化”服務站，成立由街道、社區、志願者組成的“三位一體”服務隊，充分發揮党建引領作用，推動形成社區、街區、創新、創業多重合一的城市新空間。

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正如常州市規劃設計院城鄉發展所所長、副總規劃師劉銘所說，“本次改造升級不僅在街道空間上，給市民創造富有特色和體驗性的物質環境，更結合招商和物管的聯動，整體招商運營保證了街區的特色和活力，整體物業管理保證了街區的品質，無論從硬件還是軟件上都是以現代人的行為模式和需求為出發點進行升級改造，探索了一個城市公共空間從改造到使用、從管理到全民參與的全過程的沉浸式微更新方法和模式。”而不難預測的是，隨著漢江路街區的成功推進，項目將成為常州市乃至江蘇省城市更新領域的新樣板。

深度參與，與城市發展同頻共振

“換新顏”後的漢江路街區，正吸引著一批又一批慕名前來打卡的年輕人，成為“網紅”新街區。數據顯示，項目今年國慶7天接待客流達100萬人次，創下人氣新紀錄。項目開街2個半月以來，無論是工作日還是周末亦或是節假日，客流相較於此前都實現了翻倍，日均客流更是突破萬人以上。

“改造前，我們客群以老客戶及線上引流客為主，改造後人流量明顯變大，自然客戶增多，並且每家店都能展現自家特色，外擺區還可以根據自家需求進行展示和擺放，既好看又實用，能吸引不少年輕客群。”漢江路街區“若竹日本料理”店負責人李先生說到。

事實上，煥新後的漢江路直接帶動了商戶營業收入的增長。數據顯示，街區商戶日營業收入較改造前增長超1.5倍，最高增長達2.5倍。

此次漢江路改造由新城控股全程參與，離不開其在常州多年的深耕經驗以及多業務整合能力。深耕二十餘載，新城控股於常州布局住宅、商業等多元業態，隨城市腳步一同發展。此次接手新北區漢江路街區改造，以引領情感和精神需求為核心，為商業空間積極賦能，也是新城控股深度參與常州城市建設的又一次有益實踐。

漢江路街區也是新城控股商開事業部城市更新中心在城市更新領域的首個項目。事實上，在城市更新領域的探索，完全契合新城控股的戰略要求。12月初，新城控股內部發文宣布，公司旗下兩大事業部將進行組織架構升級迭代。經過此輪迭代，兩大事業部側重點更加聚焦，住宅開發事業部更聚焦於銷售型物業的產品質量與服務提升；商業開發事業部則更聚焦於商業綜合體及創新商業業態的投拓、設計、建設，並針對“城市更新”業務進行探索與孵化嘗試。

不難預測的是，未來，以此為起點，新城控股將持續探索和嘗試“城市更新”業務，充分激發存量空間的更多可能性，持續為城市與市民幸福生活貢獻力量。