李嘉誠內地財富密碼：捂盤

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文/觀察者網 陳辰 董佳寧

這一集我來說說李嘉誠在內地的發展。近四十年時間，中國已經發生天翻地覆的變化。李嘉誠在投資內地的過程中，個人資產也番了幾番，甚至做了連續16年全球華人首富。但是，他卻從最初的“愛國商人”、“拓荒者”，變成了所謂“無良奸商”。為什麼會有這麼大反差？李嘉誠做了什麼？他又是怎樣認識自己的？我就來介紹一下。

早在1950年，李嘉誠創辦長江塑膠廠時，就很重視和內地的商業關系。但受時局影響，生意一直沒有擴展到這裏。直到1978年初，中央領導意識到：要發展經濟，就要利用外商投資，而香港是一個很重要的窗口。於是中央政府邀請一批香港地產大佬，北上參加國慶典禮，其中包括霍英東、李嘉誠、胡應湘和馮景禧。當港澳代表團聽到將實施改革開放政策時，所有人都舉雙手擁護。

他們明白，這次建立的關系，就是未來幾十年的機會。李嘉誠的感受尤為深切，他在香港的幾次大動作，幾乎都與內地有關系。60年代末，內地有一波移民香港潮，李嘉誠趁機大舉收購廉價地產，後來房價攀升，他一躍成為四大地產家族之一；70年代末，華人資本家開始崛起，英資財團信心動搖，李嘉誠一舉收購百年洋行和記黃埔，名震香江。正值事業高點，他又在內地看到了事業的第二春。

1979年，國務院批准香港招商局，在蛇口建立第一個出口加工工業區。香港招商局，不是港資企業，而是一家低調運營的國企。在開發項目時，一批香港大佬受邀考察蛇口。李嘉誠走在霍英東、包玉剛等人中間，是最年輕，也是最活躍的一位。他大膽提出，能否讓港商參與蛇口的建設。項目負責人哈哈一笑，搪塞了過去。這笑聲背後，透露出改開初期，深圳人還非常謹慎，沒有那麼大膽。

港商大佬們也看得明白，雙方都在試探。因此港商在內地的投資，大多聚焦於公益：邵逸夫造教學樓，包玉剛修遊泳館，霍英東建賓館。此外，在胡應湘牽頭下，李嘉誠、鄭裕彤、李兆基、陳啟宗，還共同出資10億建設廣東第一家五星酒店，中國大酒店。大酒店運營十年回本後，他們上交給了國家。

這時李嘉誠也回到闊別39年的家鄉，首先捐建了汕頭大學和附屬醫院。1984年，汕頭大學建成時，李嘉誠受到中央領導的單獨會見和高度肯定。也是在這一年，中英發布聯合聲明，李嘉誠積極靠攏，擁護香港回歸和一國兩制。與此同時，他高調入資中信信托，還趁機一舉收購了英資香港電燈。

1992年，明確目標、把握方向成為當務之急，以經濟建設為中心的思想，十分需要穩固和加強。於是，十四大確立了“建設社會主義市場經濟體制”的國家新戰略。

這時，李嘉誠也開始對內地勇猛進擊。比如在汕頭開發了50萬平米的商住樓“汕頭第一城”；在廣州，籌建最高的摩天大廈——國際金融中心；在福州，改建整個老城區的“三坊七巷”；在上海，投建金山標准集裝箱碼頭，國際深水港碼頭；在北京，入股順義中央別墅區的譽天下項目等等。

李嘉誠在深圳曾經吃的“閉門羹”，也變成“開門紅”。1993年，他與鹽田港集團組建鹽田國際，共同投資60億元，建設集裝箱碼頭。這是深圳當年度最大的外資引進項目。馬化騰的父親馬陳術，是鹽田港集團的董事兼副總經理，他也是這項合作的重要推動者。

比起鹽田港，李嘉誠當時最有影響力的投資，是北京東方廣場。這是一塊寶地，位於長安街以北，故宮東側，王府井和東單之間。李嘉誠要投資100億，建造亞洲最大的建築群。不過他很快就碰到了規劃、審批等問題。首先，14位院士聯名反對，理由是破壞城市規劃；其次，計劃樓高80多米，但北京舊城限高45米；另外，需要移走十多家機關單位和1800餘戶居民，還有一些文物。

因此，東方廣場建設過程中，幾次更改了規劃，比如把一到三期高度降低為48米、58米、68米，同時總投資額增加到200億，建設周期也長達十年。2004年完全落成後，迅速成為內地總租金收入最高的綜合體。李嘉誠雖然只獲得收租權，但也賺得盆滿缽滿。

投資家鄉，本來是很正常的操作，對雙方都好。不過，為了避嫌，李嘉誠曾公開表示：不在潮汕地區做任何投資，不想賺家鄉人的錢。但1992年之後，他突然開始在潮汕地區密集投資，項目包括高速公路、貨櫃碼頭、海灣大橋、安居工程、電廠等等。

他對每一個項目，都有清晰定位和計算，對投資回報率更是錙銖必較，甚至因此引起許多矛盾。比如在投資汕頭的三家電廠時，由於後期回報率沒有達標，他差點與政府對簿公堂。

李嘉誠爭議最大的還是捂盤，而九十年代大量拿地，是他捂盤的基礎。1997年，李嘉誠在內地的投資總額已達500億港元，項目包括地產、港口、交通、金融、能源、通訊等等。另外，他對醫療、教育、公益機構及社會捐款，也超過23億港元。

進入21世紀，中國加入了世貿組織，經貿迅速發展。同時，內地與港澳簽訂CEPA，進一步向港資開放房地產。在以經濟建設為中心的政策指示下，全國多地政府都對李嘉誠發出邀請，條件一個比一個優越，只為請他過去投資，帶動當地經濟發展。很多地方官員，甚至需要動用上層關系才能請到他。

他加快了拿地步伐。憑借各地政策支持，他手握重金、一路攻城略地，低價拿下許多城市的核心地段。為了最大化攫取利益，他將預售制、公攤面積引入了內地，同時大面積捂盤。其中的玩法也很簡單：低價拿地、緩慢開發、坐等升值、出售獲利。

北京的譽天下別墅群項目，是一個經典案例。早在1993年，李嘉誠旗下長實集團就拿下了這個項目，樓板單價兩千塊。這個地方在東北五環外，距離機場近，升值潛力很大。樓盤光第一期，就開發了15年，剩下的再分為三期開發。直到2018年，這個項目建成，總面積80萬平米。曆經25年開發，項目房價也漲到了四萬，升值20倍。

經過時間的檢驗，李嘉誠的“捂盤”的財富密碼逐漸為人所知，而且引起了高層注意。2004年，國土資源部出台文件，從當年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。這一定程度上能避免地產商，利用政商關系“私下”拿地。李嘉誠在“8·31大限”的最後一天，拿下北京朝陽區姚家園的兩幅地塊。後來，他計劃在2021年底完成開發。也就是說，這個項目需要開發17年。

要公開競價出讓，對李嘉誠的影響也並不大。他反而憑借充裕的資本，在全國大舉拿地”。

2005年，是李嘉誠在全國拿地最多的年份。其中，上海唯一的四線換乘大站，浦東世紀大道土地上蓋招標時，長實擊敗新鴻基，獲得一半開發權，代價是32億元。這個項目開發曆時十一年，好不容易在2016年建成，取名世紀匯廣場。隨後，李嘉誠迅速轉手，200億賣給中國人壽。減去成本，他淨賺了一百多億。

除了世紀匯廣場，李嘉誠在上海多個項目上，都是這樣，比如真如城市副中心項目，拿地13年開盤；古北新區項目，拿地7年開盤；世紀盛薈廣場，拿地15年至今沒有啟用。

類似的案例，在全國其他省市更是屢見不鮮，比如大連西崗黑嘴子項目，捂盤8年轉手；成都南城都匯項目，捂盤16年轉手；廣州西城都薈，拿地至少10年才開盤。其中，東莞海逸豪庭項目，拿地21年，至今仍未完工，當地政府曾罰了李嘉誠8000萬元土地閑置費，開發速度也絲毫沒有改進。

有調研顯示，李嘉誠的地產開發周期最少7年。地方政府本來希望引入他的資本，帶動周邊開發、拉動經濟發展，沒想到他卻自己做著打算，等到周邊配套都開發好了，地產升值了再動工。我們不生產樓盤，我們只是土地的保管工。

這樣肆無忌憚地囤地，就沒有法律監管嗎？早在1999年，國土資源部就通過了一個辦法 ，規定土地閑置時間超過兩年，將被有關部門收回。但對開工後的進度，卻沒有明確時間規定。

對內地地產商來說，兩年時間都已經太久了。尤其2012年後，融資通路收緊，房地產大佬集體推崇“高周轉”，從拿地到開盤的平均周期，只有八個月左右。碧桂園更是發揮的極致，締造出“456”模式，就是拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉。

不過，李嘉誠的地產經營法則截然不同。他的特點是財力雄厚，現金流充沛，所以能大搞捂盤升值。面對檢查，反正只要開工了就可以麼，來查的時候，開一開工，一走就停。另外，他還會采取多種方式，變相囤地，比如調整項目規劃方案、延緩施工時間，或者尋找政府政策的漏洞等等。因此，2012年，新《閑置土地處置辦法》出台後，李嘉誠的地產開發速度仍然沒有大幅提高。

在內地囤地捂盤近二十年後，2013年，長實在內地的營收占比，已經提升到了一半，但李嘉誠這時卻有點慌了，相繼出售長實與和黃的核心資產，包括廣州西城都薈廣場，上海陸家嘴東方匯經中心，南京國際金融中心大廈，以及香港的天水圍嘉湖銀座商場、百佳超市和電能實業，金額近500億港元。

民間猜測很多，有人說他是為了避稅，有人說他是為了繞開監管，有人說他是為了家族繼承問題做准備。甚至還有人說，李嘉誠是繞道歐洲，伺機重返內地。眼看輿論環境十分不利，李嘉誠出來澄清了。他說，自己愛國愛港，旗下公司是“有買亦有賣”，而且絕不會將注冊地遷往別處，相信多年後也仍會屹立於香港。

可是他的拋售一直沒有停下來。2014年，他接連拋售北京盈科中心，上海盛邦國際大廈，重慶大都會，還有香港的屈臣氏、和記港陸、亞洲貨櫃碼頭大量股權。2013年至2019年，李嘉誠在內地和香港一共賣出20多處資產，其中大部分是房地產，金額少則數十億，多則上百億，累計獲得現金近2000億。

2015年，他又再次食言，宣布長實、和黃重組，新成立長江和記、長江實業，而且選擇英屬開曼群島為注冊地。緊接著，他通過一系列大規模資產騰挪，最終完成旗下10餘家上市公司全部外遷。開曼群島是全球第四大離岸金融中心，是有名的避稅天堂。

那麼，大筆撤走的資金去哪了？主要是英國。李嘉誠早在拋售內地和香港資產之前，已不斷加大對英國的投資。從2010年至今，李家在英國累計已投入近4000億港幣，掌控英國約1/4 電力、三成天然氣供應、7%的供水以及四成電信市場。此外，還有英國的三成以上碼頭，超50萬平米的土地資源。

除了英國，李嘉誠還在加拿大，荷蘭、葡萄牙，澳大利亞、新西蘭，大規模收購一眾能源領域的公司，領域涵蓋廢物轉化、風力發電、輸油管道、天然氣、供暖和制冷，涉及金額1500億港元以上。此外，他還投資了美國的互聯網企業，比如Facebook、Airbnb。

進軍歐美市場，李嘉誠還是用他最拿手的“趁亂抄底”。2008年金融危機後，歐美企業的資產大幅縮水。他意識到這是展開並購的時機，於是抓緊時間布局。另外，英國要脫歐，導致經濟前景不樂觀，李嘉誠逢低購入基礎設施項目，也是一場豪賭。這些投資多數取得了成功，當然也有一些失敗。

經過近十年的騰挪，長和系全球業務已經發生了很大的轉移。2018年，長和一半銷售額來自歐洲，其中英國占16%。另外，加拿大占11%，中國內地和香港都不到十分之一。但是，李嘉誠在國內仍然囤有大量土地。2018年，長實土地儲備1150萬平米，其中內地占比九成。

這些年，“李嘉誠跑了”的說法一直不絕於耳。對此，他曾公開回應：我不是道德家、教育家，更不是什麼陰謀家、政治家，僅僅就是一個商人而已。正常的商業是不需要經過政治選擇的，而是相對純粹的經濟考量。他還強調，有正常的政治氛圍和良好的商業環境，就不會存在誰跑不跑的問題。

在一般的國家裏，人們會期望這樣量級的人擔起更多的社會責任，比如兼顧民生，多做善事，甚至對地方的穩定做出貢獻。可是李嘉誠的態度也很明確，願意承認自己是一個徹頭徹尾的實用主義者，低買高賣，使用各種規則讓自己在商業上壯大。

除此之外，他對於外界寄予的期待，並沒有很關心，甚至在主動剝離那些標簽，如果有人非要給他加，在他眼裏也是一廂情願。他願意成為資本本人，升值是自己的唯一目的和使命，其它的都不重要，都可以忽略。這也就是為什麼他說出“摘瓜論”的時候，外界輿論這麼強烈，可他仍然可以從容應對的原因。

有人說他撤資是對內地經濟沒有信心，可是從整體來看，中國內地仍然是全球最強勁的引擎，不單單是一個利益性市場，也是戰略性市場。我想，這一點，其它資本已經做出了與李嘉誠不同的選擇。