樓市再無普漲，財富大分化的海嘯來臨！

來源：米宅

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今年的樓市，我們會發現一個很嚴重的問題：

三五年一輪的全國樓市普漲，不靈了。

全國樓市，呈現出典型的單點分化。

一方面，我們在每年都看到瘋漲的妖股城市。

2018年，是蘇州；2019年，是深圳。

其間，還穿插著南通、東莞、洛陽、銀川等各種我們平時不怎麼關注，但偏偏漲得很凶的單點城市。

另一方面，這些單點妖股城市之外，更多的城市在陰跌。

譬如武漢、成都
這種強二線城市，所有人都看好，但就是不漲；

譬如重慶
，雖被某chao房天團反複吹捧，然而偏偏橫盤；

譬如北京
，只有四環內還算堅挺，五環外幾乎都在陰跌；

譬如天津
，守著全國最強的教育資源，已經連跌四年；

譬如鄭州
，坐守1億河南人的單核省會，一萬出頭的地板價不漲反跌，新盤接二連三的陷入價格戰的泥潭中……

這兩年，很多我們認為必漲的城市都不按常理出牌了。

全國的樓市，陷入劇烈分化的泥潭中。

過去三年，身為三四線城市的洛陽，房產收益率要遠大於省會鄭州，你敢信？

為什麼會出現這種情況？

2

第一個原因是，樓市正在去政策套利化。

此前，大家可能會聽某些人說自己靠買房暴富，賺了多少錢。

自我一頓吹牛批，眼光精准又毒辣。

這種話，最好別信！

絕大多數人，不過是趕上了好時候。

過去十餘年，大量可套利的政策包，造就了樓市的風口。

我拿2008年的救市政策包，給大家舉個例子。

下面這張圖，是2008年下半年的貨幣政策軸線——

從2008年9月份開始，短短4個月的時間裏，央媽連續全面降准3次，全面降息達到6次。這其中，還不包括4萬億的財政政策刺激。

這才是，真正的大水漫灌。

除了開始就把大水漫灌撒出去之外，2008年的救市還有其他四大殺器。

上來第一步，重啟房地產。

2008年10月份，下調契稅、免征印花稅、增值稅，首套首付降至2成，房貸利率打7折。

接著第二步，四萬億莽一波。

4萬億的救市政策中，鐵公雞投資總額1.5萬億，涉房地產投資總額1萬億。

再然後第三步，重提房地產是支柱行業。

2008年11月，高層重提房地產是國民經濟的支柱。

最後第四步，再次刺激房地產。

2008年12月，二套首付降至2成，營業稅減免5 改2。

前有貨幣漫灌，後有政策刺激，中間有杠杆力量。

一套組合拳下來，直接把房地產的套利空間，全部拉滿。

樓市再無普漲的第二個原因是——

與貨幣土壤和政策土壤一起消失的，還有供需土壤。

2005年前後，商品房改制初期，住宅供應短期嚴重不足。

再疊加轟轟烈烈的城市化浪潮，大量人口湧入城市，造成了早期的供需結構極端惡化。

15年之後，我們站在這個時間節點，再次回望我們的商品房供需，能發現一系列問題。

首先，過去十年，每年的商品房供應都在累進遞增——

然而，過去20年，人口增長卻在累進遞減——

房子在與日遞增，人口卻在逐年遞減。

如此一來，問題就出現了。

2019年，全國商品住房銷售面積約171558萬平方米，銷售金額約15.9萬億。

推算一下，全年大約賣出了1700萬套
商品房，可供6800餘萬人居住。

而2019年，全國新增人口是476萬人，需要新增住房不過119萬套
。

單純一個2019年，就多供應了1500餘萬套住宅。這1500多萬套住宅，就是供應過剩的產物。

當然剛出生的是新生兒，不需要馬上住房。

但是再往前推，過去十年，每年新建的商品房都嚴重供過於求。

以前是房子不夠賣，現在是房子嚴重過剩。

講到這裏——

樓市全面普漲的供需土壤，也消失了。

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房子還能買嗎？還敢買嗎？

能買。

但在全面普漲消失的環境裏，不能再像以前那樣閉著眼睛買了。

從全國的維度上看樓市，的確是全國範圍內的供大於求。

但如果用更細小的視角去審視樓市——

總有局部城市和局部板塊，是供不應求的。

未來供不應求的城市和版塊，大致分為以下兩類——

第一類，在城鎮化末端仍能吃到人口紅利，人地關系長期緊張的城市；

第二類，有資金紅利和技術紅利傾斜的城市；

總結一下，就是——

未來的樓市行情，只能靠兩套東西。

一靠，人口流入來堆量；二靠，紅利爆發來堆質。

沒有這兩套東西作為依托的城市，其樓市下行是一定的，未來的樓市分化也是一定的。

樓市的全面普漲時代，消失了；

隨之而來的是，樓市的劇烈分化時代；

城市之間的價差，至少會被再次拉大兩倍；

板塊之間的價差，至少會被再次拉大一倍