失意百富榜？正榮歐宗榮家族財富真相

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所以從絕對的財富量角度說，不是歐宗榮家族不給力，是其他富豪太猛。

另外，杠杆遊戲注意到，2019年，百富榜發布時，單純從正榮地產的市值說，當時有200來億港幣。而今正榮地產的市值已經低於200億港幣。

當然，也有好消息。10月19日，恒生指數公司推出四項新指數：恒生大中型股 （可投資 ）指數、恒生小型股 （可投資 ）指數、恒生滬深港新世代通訊指數、恒生滬深港電子商貿指數。正榮地產和阿裏、海底撈、碧桂園服務、美的置業等，被納入恒生大中型股（可投資）指數。

這也算是資本市場對正榮的一種認可。

需要指出的是，今年7月，正榮旗下的物業公司正榮服務也在港成功上市。雖然市值相對不高，但也有50億港幣左右。

正榮地產的營收2020上半年也是增長的，至145.42億元人民幣，2019同期為136.48億元。

總的來說，正榮以及歐宗榮家族的財富表現，不像排名給人的感覺那麼差。

當然了，杠杆遊戲今天可不是給人洗地的，而是看到傳言覺得好奇，做了個考證，追求實事求是。

接下來，順帶根據2020中報，多談幾句正榮地產。

2

上半年不少數據，確實有下滑

8月時，杠杆遊戲和杠杆地產聯合推出了一個房企中報系列觀察，在《拆解正榮》（8月25日）一文中，我指出，2020上半年，正榮地產總的表現，應該說不算差。

當然，因為特殊原因，正榮地產上半年合約銷售額559.93億元，去年同期為586.07億元，同比減少4.5%。

最新公告數據顯示，前3季度，正榮地產累計實現合約銷售961.56億元，完成全年目標超68%。

正如正榮地產自己所言，有信心能完成全年1400億的銷售目標。2019年，這個數字為1307億元，銷售目標的增幅不大，目標制定得應該說比較理性。

回到上半年表現上來，無論銷售額略微下滑，還是銷售面積、平均售價，各自都出現4%、0.5%的下滑。

當然從前9月的銷售看，在4月銷售轉好後，正榮地產全年相關數據都轉正，應該不是問題。不過，剩下的幾個月，要完成目標也得拼。

最引杠杆遊戲注意的是，中期業績公告顯示，盡管2020上半年，正榮地產營收145.42億元，增長6.5%；毛利29.54億元，增長6.5%。

但是在這樣的情況下，其歸母淨利潤8.76億元，去年同期為9.33億元，同比增速為-6.17%。

簡單說，增收不增利——這個問題，我發現這兩年，不僅今年，困擾很多房企。數據如上圖所示。

中期業績公告還說，董事會決定不派發本期間之中期股息。

而回溯歷史，2019年，正榮地產歸母淨利潤同比增速超過18%，2019年同期，歸母淨利潤同比增速11%，都比如今要好很多。

更好玩的是，雖然當時其實也不算低，但相比2018年歸母淨利潤同比增速超過50%，斬到腳了，更別提2015、2016年684.75%、182.58%的增速。

這些數據，是不是給人魔幻感。

原因很簡單，正榮地產2018年在港上市。

上市前後，很多企業不僅僅是房地產行業，數據都很有意思。

3

財務成本增長，銷售開支大增

我的朋友杠杆地產幾個月前寫過一個文章，《高管動蕩背後：正榮地產“千億的煩惱”》。在這篇文章中，她發現正榮地產利用今年的窗口期，發行了一些優先票據，試圖通過替換高利率的舊債，來改善利潤率下滑的不妙處境。

這些票據的融資成本，除個別，基本在7-9%左右，不算很高，也不算低。如下圖。

不過值得注意的是，今年黑天鵝爆發後的一段時間，全球放水，不管是海外融資、還是國內，整體利率都是下滑的。

但正榮地產上半年的票據融資利率，多數或平均，是高於2019年其平均融資成本的。2019年該公司加權融資成本為7.5%。

另外，杠杆遊戲注意到，正榮地產中期業績公告披露：

本集團的融資成本由截至二零一九年六月三十日止六個月的人民幣207.7百萬元增加約47.9%至截至二零二零年六月三十日止六個月的人民幣307.1百萬元，主要是由於有息負債規模於二零二零年內增加。

公告一邊顯示得益於債務結構優化，另一邊實際付出的融資成本又從2億元出頭增長到3億元出頭。

注意細節。中期業績公告顯示，正榮地產2020年6月末，其貿易應付款項及應付票據188.35億元，2019年末為167.53億元。

其中，一年期內為186.09億元，2019年末時為164.94億元。

中期業績公告還披露，截至2020年6月末，已訂約但尚未撥備的資本承擔為220.55億元，2019年末為239.00億元。

還不錯的是，2020年6月末，正榮地產淨債務與權益比率為71.4%，2019年末時，這個數字為75.2%。客觀說，目前算是行業平均水平。

現金對短期借貸比率改善至約2.1倍。加權平均融資成本進一步下降至7.0%。

最值得一說的是，杠杆遊戲發現，在上半年銷售未回正、負增長的情況下，正榮地產銷售及分銷開支增長卻不小。

中期業績公告披露，正榮地產銷售及分銷開支由2019年同期的3.55億元，增加約28%，至2020年6月末的4.55億元。

對此，杠杆遊戲注意到，正榮地產解釋說：

主要是由於（i）作為業務擴張的一部分，本集團加大銷售及營銷力度，在本集團經營所在的新城市及地區推廣我們的新物業項目；

及（ii）本集團於二零二零年擴大內部銷售及營銷團隊，支持其業務擴張

另外值得注意的是，外界一直說正榮的項目總體權益比不高。正榮地產當然也明白自己的問題，想要做更大，需要有更多地，需要有更高權益比。

數據顯示，總土地儲備方面，截至2020年6月末，正榮地產在全國32個城市，擁有建築面積2740萬平米。

76%的土地儲備位於一、二線城市，土地儲備權益占比，由2019年末的55%，上升至2020年6月末的58%。

有進步，但要做大做強，還要更努力。