憑欄：房價爆破啟示錄——日本、伊朗和俄羅斯一線走勢為何不同？

憑欄欲言

財經達人，優質創作者

01

背景差異

1） 匯率差異。
日本在泡沫爆破之後仍然維持了匯率穩定，而俄羅斯和伊朗匯率暴跌。俄羅斯盧布與美元當前換算比率是74.5:1，這已經是去掉三個0之後的價格，按照舊盧布，盧布與美元的比價為74500兌1美元。伊朗今年宣布將10000裏亞爾換為1土曼，去掉4個零。土耳其、委內瑞拉貨幣去零屢見不鮮，土耳其新裏拉與舊裏拉比值為1:1000000，去掉6個零。

2） 通脹差異。
日本泡沫爆破之後通脹很低,伊朗和俄羅斯通脹率奇高。

3） 權利中心差異。
如果權利中心有能力調動更多的資源投入一線城市，就會帶來更多機會，就會對人口和資金流動產生虹吸作用。

房價泡沫體現於房價與物價的背離。房價泡沫的消解，要麼物價向房價靠攏，要麼房價向物價靠攏。日本是房價向物價靠攏（房價暴跌）；德黑蘭、莫斯科是物價向房價靠攏（物價暴漲）。

02

房價的解剖

與股票一致，房價上漲（或下跌）由雙重因素驅動。

1） 經濟（就業機會）的租金
，類同股票的每股收益。房租本質是一種（當地）就業機會的租金。就業機會多的地方，人員湧入，資金充盈，房租就高。

2） 預期
，（類同股票市盈率）。利率越來越低的趨勢，會提高資產折現率。就業機會租金越來越高的趨勢（具有成長性），會放大市盈率，驅動房價上漲。

房價漲不漲，最本質的驅動就是當地就業機會，其次是利率趨勢。

利率有沒有越來越低的趨勢？本地機會多不多？能不能持續吸引人員流入？

支撐房價當然靠人口流入。

直言不諱，增加勞動力供給！

但房價是最好的避孕藥，增加勞動力供給？

03

擬合模式選擇

1964年-1981年，美國經濟規模增長了5倍，但道瓊斯指數從874.12變為875，幾無變化。美國股市與經濟的背離，用了17年時間重新擬合。

有背離就有擬合，這是一種必然。

但為什麼同樣都是擬合，日本選擇房價暴跌模式
，而德黑蘭和俄羅斯選擇物價暴漲模式？

撇除一些不好講的主觀因素，從客觀因素來看，就是因為日本有外匯。

有存量（外匯儲備），有流量（創匯能力，海外另造了一個日本）。

日本資本管制放開，放水會刺激資金購匯外流，大量外匯的存在使得日本無法將水攔在境內
。從而無法選擇以水量支撐房價，被迫選擇房價暴跌模式。

而伊朗和俄羅斯外儲較少，即算大量放水，也沒有足夠的外匯可供兌換，資金無渠道購匯自然就無法外流，從而成功將水攔在境內，
可以選擇物價暴漲模式。

有沒有條件將水攔在境內，決定了擬合模式差異。

04

一線房價的殊途

為什麼沖擊襲來，日本一線城市受創最深？而莫斯科房價一枝獨秀？

背後的差異是機會，權力中心所賦予的機會！

一個地方只要有機會，小漁村也可以成為一線城市。機會越好，越多人聚集，越容易產生分工的細化，這又提高了勞動效率，進一步驅動城市規模成長。

但機會租金（房租等）會搶走勞動效率提高的大部分成果，當機會租金上漲超過勞動效率提高之時，人員湧入就不再有利可圖，城市規模擴張就會停滯。

一線城市本身代表了最多的機會，同時也代表最高的機會租金。

利弊相依，當經濟下滑趨勢形成之時，首當其沖的也是一線城市。就業機會下降（難以找到合適的工作）和高昂的機會租金，迫使一些人離開城市，這又影響分工（工廠難以招到合適的人），於是，反複殺跌循環開啟。

假如到處都很難找到就業機會，人員當然會流向機會租金最低的地方，而一線城市租金最高。這決定了，正常情況下，一線城市房價受創必然最深，正如日本。

但或者是為了國家面子，或者是因為一線城市更會哭，或者是因為一線城市更靠近權力中心。權利中心總是會習慣於將資源向一線城市傾斜，資源傾斜帶來了額外的機會，情況或許就此不同。

雖然傾斜的動機總是存在的，但如果權利中心所掌握的資源是從全國聚攏的，那麼資源大量傾斜於一線就會受到地方上的阻力，這會對傾斜程度形成一定的約束。

而（石油）資源型國家聚攏資源受到地方的阻力更小，將資源向一線傾斜受到的約束力也會更小。比如德黑蘭和莫斯科。

約束越小，權利中心資源傾斜度可能越高，經濟受到沖擊的時候，一線城市機會越會凸顯。

於是，越是受到沖擊，湧入一線城市尋找機會的人越多，機會租金隨之上漲，影響一線城市房價逆勢上漲。代價是其他中小城市只能獲得更少的機會，房價也會死氣沉沉。莫斯科房價一枝獨秀，而其他俄羅斯中小城市房價死氣沉沉，背後是機會的缺失。

中國房價與物價的背離最終需要擬合，灰犀牛、加強房地產金融調控，正在越來越頻繁的一次又一次被高層提起！

如何擬合？會選擇高通脹模式？還是選擇房價暴跌模式？

是將資源傾斜於一線城市？還是大小城市雨露共沾？

END