保險+養老社區研究報告：養老社區潛力巨大，險企具有天然優勢

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（報告出品方/作者：光大證券，王一峰）

1、 養老社區發展空間廣闊：供給短缺，需求巨大

隨著我國人口老齡化程度的加深以及相關政策持續落地，“銀發經濟”迎來 黃金發展期。
近年來與人口老齡化有關的養老服務業、醫療保健業、老年旅遊業 等消費性服務業迅速發展。據中國社會科學院調查數據顯示，預計到 2030 年中 國養老產業產值將上升至 13 萬億元，養老產業具有巨大發展潛力。

1.1、 政策頻出利好養老產業，各方加速布局搶占先機

1.1.1、養老產業規模逐年增長，發展潛力巨大

中國養老產業市場規模逐年增長。
艾媒咨詢調查數據及前瞻研究院預測， 2020 年中國養老產業市場規模約 7.4 萬億元，預計 2022 年可達 10.25 萬億元。
在老年人生活費用方面，根據 2019 年第四次中國城鄉老年人生活狀況調查數據 估計，2020 年老年人口平均消費支出增長至 2.26 萬元，預計 2025 年老年人口 平均消費支出將增長至 3.2 萬元。隨著中國的老齡化問題日趨加劇，以及收入分 配向居民部門傾斜，養老產業規模還有較大的增長潛力。

從養老社區模式來看，養老社區產業可分為居家養老、社區養老、機構養老 和醫養結合四種。
按照各地頒布的“9073”養老辦法，我們的發展目標是：90% 的老人為居家養老；7%的老人適用社區養老，即只需要護理不需要床位；3%的 老人適用機構養老，即既需要床位，也需要護理。

據此，我們以 2013 年機構養老相關費用為基礎，根據第七次人口普查數據， 按我國當前 2.6 億老人（60 歲以上人口）計算，居家養老服務收費為非失能老 人的一半，13~20 年均服務收費漲幅為 5%，全國收費標准為北京的 46%（參考 人均可支配收入全國/北京），則我國養老產業潛在市場空間達到 6072 億元， 其中，居家養老 3678 億元，機構養老 1526 億元，社區養老 868 億元。隨著老 齡化程度加深和居民收入水平以及退休待遇提升，預計未來居家養老比例下降， 社區養老以及機構養老的比例將逐步上升。

1.1.2、中央及地方政策頻出，利好養老產業發展

政策方面，國家高度重視養老產業發展，從中央到地方出台養老政策頻繁， 支持力度加大。
國家相關支持政策主要集中在推進居家與社區養老服務，促進醫 養結合，加快以公建民營為重點的多層次、多樣化養老機構建設與改革，加大對 養老服務業發展的金融支持力度，促進社會養老服務體系建設等方面。

地方層面，各地方政府通過金融扶助、場所保障、稅費減免、財政補貼等多 種方式支持養老產業發展：

1）北京市至 2020 年累計建成運營養老機構 544 家、街鄉鎮養老照料中心 262 家、驛站 1005 家，“三邊四級”就近養老服務體系全面建成。
2021 年 1 月頒布《北京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三 五年遠景目標綱要》，提出到 2025 年，千人常住人口養老床位數達到 7 張，養 老機構護理型床位比重提高至 60%。

2）雲南省 2021 年 1 月發布《雲南省民政廳關於進一步擴大養老服務供給 促進養老服務消費若幹措施的通知》，提出養老機構護理型床位占比，2021 年 不低於 35%、2022 年不低於 50%。2022 年底，實現每個縣（市、區）至少建 有 1 所以農村特困失能、殘疾老年人專業照護為主的縣級層面特困人員供養服務 設施（敬老院）；全省培養培訓養老護理員 5 萬名、專兼職老年社會工作者 2750 名。

3）陝西省 2021 年 4 月出台《推進智慧健康養老產業高質量發展的工作意 見》，支持養老機構（企業）開展“嵌入式社區居家養老”。

4）山東省於 2021 年 5 月在青島市召開全省養老服務工作現場會，提出重 點關注敬老院改造提升、街道綜合養老服務機構建設、養老機構護理型床位建設、 養老服務人員培訓、發放失智老年人防走失定位手環等方面。

5）天津市 2021 年 2 月發布《天津市國民經濟和社會發展第十四個五年規 劃和二〇三五年遠景目標綱要》，提出到 2025 年，建成一批養老機構和老年日 間照料中心，醫養結合覆蓋 95%以上養老機構；養老機構與醫療機構醫養結合 服務覆蓋率達到 100%。

6）河北省 2021 年 6 月頒布《關於促進養老托育服務健康發展的實施意見》， 提出到 2022 年培養培訓 1000 名養老院院長、80000 名養老護理人員、5800 名 專兼職老年社會工作者；到 2025 年開展縣、鄉、村三級農村養老服務網絡建設 試點，縣級要成立養老服務指導中心，至少建成 1 所以失能、部分失能特困人員 專業照護為主的供養服務機構（敬老院）。

1.1.3、養老社區需求大幅提升，各方加速進軍養老市場

從養老社區發展情況來看，可以分為三個階段：

1) 2000~2010 養老概念作為銷售賣點，初步探索期

該階段為“養老概念”初步探索階段，開發模式仍沿襲傳統地產開發理念， 強調“銷售”而非“服務”，養老概念多作為“掛羊頭”的銷售賣點，物業產品設計中出現部分適老性住宅，但後期運營管理普遍缺失，養老設施規模縮水，服 務水平較差，模式不成熟。

2) 2010~2015 服務意識強化，產品逐步多元，企業試水期

養老社區開發中的“運營意識”和“服務意識”逐步強化，規模擴大，產品 形態逐步多元，適老化住宅及養老社區發展迅速，出現了醫療養老結合、候鳥式 旅遊養老、學院式養老等多元化養老地產模式。

快速老齡化的巨大需求之下，養老服務機構仍存在供給不足和匹配程度低的 問題，同時伴隨著養老服務人員缺乏，素質有待提高，設施設備有待完善等問題， 急需動員社會力量，加大投入，構建多層次養老服務體系。

3) 2016~至今 需求大幅增加，政策加強引導，企業進入搶灘登陸黃金期

根據中國社科院《中國養老產業發展白皮書》預計，2030 年我國養老地產 市場空間將達到 13 萬億元，市場空間巨大、需求全面提升。相關政策體系的健 全和社會力量的參與，使得養老服務和產品大幅增加，財政金融加強支持，養老 產業進入了“搶灘登陸”的黃金機遇期。巨大的市場容量及發展空間，吸引實力 雄厚的企業抓住先發優勢，提早進行布局。

1.2、供給端：養老機構良莠不齊，醫療資源短缺

由於我國養老機構發展起步較晚，企業和社會普遍對老年護理服務業、文娛 業、旅遊業、保險業等需求缺乏認知，導致行業發展不全面，無法形成聯動，資 源得不到有效配置。

1.2.1、機構養老發展緩慢，養老床位供應不足

機構養老是指為老人提供專門生活場所，如養老院、福利院和敬老院等，並 提供日間照料、醫療護理、康複鍛煉、老年社交等服務。我國機構養老以公辦為 主，民辦為輔。民辦又分為高端和中低端。

目前機構養老在我國發展緩慢，養老機構床位供應不足。
盡管養老服務床位 數從 2005 年 158 萬張迅速增長至 2020 年底 794 萬張，每千人養老床位仍嚴重 不足，2020 年每千名老年人擁有養老床位僅約 30 張。優質公立養老機構“一 床難求”，如全國標杆公立養老院——北京第一社會福利院，僅能提供 1100 張 床位，排隊登記的老人一度超過 1 萬人，每年輪候只能入住幾十位。

私立養老機構質量兩極分化嚴重，低端質量堪憂，高端負擔不起。
低端民營 的福利院設施條件差，服務意識不足，護理水平低；高端民營養老機構條件雖好 但收費較高，收費區間在 8000~30000 元/月不等，僅能滿足少部分高收入家庭 需求，對多數家庭來說無法負擔。

1.2.2、養老服務單一，專業人才稀缺

康養醫療機構數量不足，專業化服務人才稀缺。
現階段我國能夠提供康複、 護理等專業服務的醫療機構數量較少，康複醫院專業服務人員緊缺，無法滿足老 年人口的康養需求。2019 年我國康養醫院專業服務人員總計 40,600 人，其中執 業醫師 12,657 人，注冊護士 23,403 人。養老服務人才培養存在兩方面的難度， 一是相關專業的師資、標准、模式都顯不足，二是志願從事養老服務工作的生源 不足。

1.3、需求端：人口老齡化加速，養老需求旺盛

1.3.1、老齡化加速，結構性消費潛力不斷釋放

中國正在加速進入老齡化社會，養老需求迫切。
我國老齡人口絕對數量逐年 攀升，目前已成為全球唯一老齡人口超過 1 億的國家。根據第七次全國人口普查 數據顯示，2020 年我國 60 歲及以上人口為 2.64 億人（占比 18.70%），占比 較 2010 年上升 5.4pcts；65 歲及以上人口為 1.91 億人（占比 13.5%），占比 較 2010 年上升 4.6pcts。根據國務院印發的《國家人口發展規劃（2016—2030 年）》預測，2030 年我國 60 歲及以上人口將達到 3.6 億，占比高達 25%。

人口老齡化蘊含巨大結構性消費潛力。
近年來，科學技術的不斷發展和消費 理念的升級催生了新的老齡需求，一方面可以激活並重塑老年消費，另一方面也 可以通過為老年人提供融合發展新理念的產品和服務，提升老年人生活幸福感。
《中國老齡產業發展報告》數據顯示，2014-2050 年間，我國老年人口的消費潛 力將從 4 萬億元增長到 106 萬億元左右，占 GDP 比重從 8%增長到 33%，成為 全球老齡產業市場潛力最大的國家。《中國老年消費習慣白皮書》預計，2021 年老年產品及服務市場總規模將達到 5.7 萬億元。

1.3.2、老齡人口高齡化顯現，專業養老護理服務需求釋放

人口預期壽命不斷上升，人口高齡化趨勢逐漸顯現。
據衛健委數據顯示， 2019 中國整體預期壽命 77.3 歲（男性 74.7 歲，女性 80.5 歲）。從第七次人口 普查結果可知，目前我國 60 歲及以上人口 2.6 億人，占總人口比重 18.7%，80 歲以上人口占 60 歲以上人口比重近兩年快速提升至 14%。《中國養老機構發展 研究報告》顯示，預計到 2030 年和 2050 年,我國失能老人將分別達到 6.2 億和 9.8 億人。

高齡人口各種慢性病頻發。
調查顯示，我國老年人慢性病患病率高達 71.8%， 其中四大主要慢性病領域分別為心腦血管疾病、惡性腫瘤、慢性呼吸系統疾病和 糖尿病。高齡化人口逐漸增加預計將刺激專業養老護理服務的需求快速增長，專 業養老機構以及護理機構將迎來發展機遇。

1.3.3、少子化趨勢顯現，機構養老有望發展

出生率下滑導致少子化趨勢明顯，家庭結構小型化，進一步加重養老負擔。目前我國出 生率及人口自然增長率逐年下滑，這將進一步加速老齡化進程。按照國際標准，人口出 生率 13-15‰為少子化社會；11-13‰為嚴重少子化社會；11‰以下為超少子化社會。目 前我國人口出生率為 10.48‰，已進入超少子化社會，未來養老負擔將進一步加重。

老年撫養比持續上行且幅度加大，機構養老需求攀升。
“老齡化”疊加“少 子化”，雙重趨勢導致我國老年撫養比由 2000 年的 9.92%（每 100 名勞動年齡 人口負擔 9.92 名老年人）上升至 2020 年的 21.31%（第七次全國人口普查數據）。
傳統中國家庭“養兒防老”的養老模式將難以為繼，機構養老作為未來養老模式 的發展趨勢，預計將迎來發展機遇。

1.3.4、 養老健康意識增強，醫療保健需求上升

社會消費結構發生變更，醫療保健需求不斷釋放。
伴隨著老齡化進程加速， 老年人對於醫療保健的消費需求將不斷增加，醫療衛生市場空間巨大。當前老年 人人均醫療費用是國民平均醫療費用的兩倍多，其醫療保健消費需求推動老年營 養用品、保健用品以及醫藥用品等健康衛生產業發展，以及老年醫院和康複護理 機構的快速發展。2019 年我國人均醫療保健支出 2283 元，過去 10 年年均複合 增長率達到 10.3%，增速可觀。我國醫療費用支出占 GDP 比重與美國日本相比 有兩倍以上差距，隨著老齡化加劇醫療費用保健需求必將攀升。

1.3.5、 高淨值客群占比增加，醫養結合模式迎發展機遇

高淨值人群占比增加，養老服務需求不斷升級。
隨著經濟發展，我國高淨值 人群占比不斷增加，該群體支付能力較強，有能力支付價格較高的養老社區，同 時普遍接受社區養老概念，對於養老服務的需求不斷升級。根據招行私人財富報 告顯示，2020 年我國資產千萬以上的人群約 300 萬人（YOY+14.5%）。

醫養結合指的是將醫療資源和養老資源有機結合，在保證老年人老有所養、 老有所依的同時提高老年人的健康水平。《中國老齡事業“十二五”規劃》中指 出“在規劃、完善醫療衛生服務體系和社會養老服務體系中，加強老年護理院和 康複醫療機構建設”。高淨值人群占比增加，對於養老服務的質量要求提高，醫 養結合養老模式有望迎來發展新機遇。

2、各國普遍面臨養老壓力，養老社區發展模式各不相同

人口老齡化是世界各國均面臨的一個難題，全球養老壓力逐步增加。數據顯 示，全球 65 歲及以上人口占總人口比例從 1960 年的 5%上升至 2019 年的 9%， 其中高收入國家比例提升尤為明顯，隨之而來的養老壓力也逐漸增加。根據 OECD 披露數據，全球平均老年撫養比已經由 1950 年的 13.9%上升至 2015 年 的 28%，預計這一比率在 2050 年將高達 53.4%，全球面臨著嚴峻的養老壓力。

目前我國已經進入深度老齡化社會，而養老社區發展較為緩慢。發達國家進 入老齡化時間更早，其養老產業模式發展更為成熟。因此，可借鑒海外國家養老 社區模式與特點，吸取其經驗，進一步滿足我國居民與日俱增的養老需求。

2.1、美國：差異化養老社區，滿足不同養老需求

美國養老社區呈現差異化發展，主要包括太陽城模式和 CCRC 模式，投資 端方面養老社區 REITS 模式較為普遍。
太陽城模式針對活躍健康的老年群體， 一般以出售養老住宅為主，部分出租；CCRC 模式需要滿足老人在不同生理年齡 階段的不同需求，主要采取出租形式為老人提供持續照護服務；養老社區 REITS 即房地產信托投資基金參與投資，采取淨出租或委托經營的方式實現發展。

2.1.2、太陽城——針對健康老人的養老社區住宅

德爾·韋布公司（DelWebb）是美國活躍長者之家的領導者，主要開發的養 老社區即為太陽城。德爾·韋布公司開發並出售養老地產項目，並營建相應的配 套設施，是典型的重資產模式。

美國太陽城養老社區建於 20 世紀 60 年代，經過 20 年代的發展基本建成， 主要針對年齡在 55～70 歲的活躍健康老人。太陽城模式本質上屬於住宅開發性 質，由地產開發商主導，通過銷售養老概念住宅，開發商得以收回投資並產生盈 利；同時太陽城成立養老社區委員會負責社區的活動組織、實施運營，收取的老 年人繳納的會費和年費也是其收入來源之一。

太陽城養老社區的選址一般在宜居地區或者風景區，主打健康養老品牌，同 時提供完備的運動娛樂設施，滿足老年人的精神文化需求，致力於建立全美最高 品質的養老社區。太陽城養老社區在結構上分為 6 大板塊：湖中之塔、國王之殿、 庭院、阿斯頓花園、太陽城中心和自由廣場，分別居住不同需求的老年人口，其 平均規模在 23000 戶左右，入住率可達 90.95%，住宅類型多樣，以獨棟和雙拼 為主，還有多層公寓、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區、複合公寓 住宅等。

2.1.1、CCRC——提供全方位養老需求服務

美國養老社區是美國最成熟的商業化運營養老居住模式，根據面向對象的不 同分為生活自理型社區、生活協助型社區、特殊護理型社區以及混合型的持續照 護退休社區等細分市場，其中混合型的持續照護退休社區（Continuing Care Retirement Community ，CCRC）模式值得借鑒。

CCRC 模式一般由運營商主導開發，通過精細化管理，為老年人提供全面的 健康管理、護理和醫療服務，以提高老年人退休後的生活質量。
據中國社會科學 網統計，美國有超過 1900 個 CCRC，其中 82%由非營利組織經營。CCRC 的費 用一般包括入門費（Entrance Fee）和月費（Monthly Fee），入門費一般由客 戶自行承擔，部分美國老人通過住房抵押進行支付，或者使用退休金、私人儲蓄 等；月費一般通過保險收入進行支付，如長期護理險等。CCRC 模式收取入門費 回籠資金，月費形成日常經營收入，開發商通過抵押貸款獲得進一步擴張的動能， 使得經營實現可持續發展。

CCRC 收費高昂，相比美國我國居民支付能力亟待提高。
由於 CCRC 模式的 目標客戶主要是美國中等偏上人群，收費較高，美國的“以房養老”以及保險收 入在費用支付中發揮了重要作用。而中國傳統觀念使住房抵押貸款養老保險發展 緩慢，且目前老人的養老意識不足，支付能力不足以入住類似的 CCRC，因此提 高我國老年人的支付能力成為養老社區穩健發展的前提。

2.1.3、養老社區 REITS——美國養老社區主要資金來源

美國養老地產的投資商主要有三類，REITs（房地產投資信托基金）、私募 基金和非盈利性組織。其中 REITs 投資為主流模式，打通了社會融資渠道，聚 集了大量社會低成本閑置資金，解決了開發環節大量資金占用問題。

據中國養老周刊撰文統計，美國前十大養老社區的投資商中超過一半是養老 REITs，目前美國養老醫療類 REITs 前三名分別是 VTR.N（截至 2021 年 6 月 24 日總市值 217.4 億美元，市盈率約 49.99）、WELL.N（截至 2021 年 6 月 24 日 總市值 347.59 億美元，市盈率約 46.96）、PEAK.N（原 HCP 房地產信托，2019 年 10 月更名，截至 2021 年 6 月 24 日總市值 181.7 億美元，市盈率約 66）。

養老 REITS 市場表現優異。
美國養老醫療 REITSs 長期以來市場表現優異， 自 2001 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 24 日收盤，芬塔信托 VTR.N 漲幅高達 2794%，WELL.N 信托漲幅高達 1513%，PEAK.N（原 HCP.N） 漲幅約 634%， 同期標普 500 漲幅約為 69%。

美國 REITS 主要通過兩種方式運營，即淨出租和委托經營。

1) 淨出租模式：低風險+適中收益

養老 REITS 公司把養老物業或醫療物業租賃給運營商，每年收取固定租金， 所有直接運營費用、社區維護費用、保險費等均有租賃方承擔，故風險很低，收 益相對適中。大部分美國 REITS 公司均采用淨出租方式運營，為養老地產提供 大規模、低成本、長周期的資金來源。

2) 委托經營模式：適中風險+較高收益

養老 REITS 公司把養老物業或醫療物業租賃給運營商，運營商每年收取一 定比例的經營管理費用，不承擔經營風險；養老 REITS 公司自負盈虧，獲取租 金以及經營剩餘價值，承擔大部分風險，在經營業績較好的情況下，養老 REITS 公司的剩餘收益將大大提升。

美國養老 REITs 運營的核心是在淨租賃和委托經營模式之間進行風險偏好 及收益匹配，力求根據自身能力獲得二者平衡。
VENTAS（偏重委托經營）， WELLTOWER（平衡組合），PEAK（偏重淨租賃）三個不同組合比例公司的股 價表現就充分體現了這一點。

在養老地產投資/開發/運營的不同階段，分別由投資商/開發商/運營商進行角 色分工，各個階段分工合作，專業互補，實現了開發利潤、租金收益、資產升值、 經營管理收益的分離。開發商通過建造適老性物業獲取一定比例的開發利潤；養 老 REITs 通過長期持有資產獲取穩定的租金收益和資產升值收益，承擔財務風險； 養老運營商采用輕資產模式，賺取管理費（委托經營模式）以及剩餘收益分配（淨 租賃模式）。

美國保險公司一般與多家養老機構合作，當客戶入住與保險公司合作的養老 社區時，險企可為客戶報銷其護理費用等。部分養老保險公司會選擇買斷養老機 構，向會員收取會費，獲取保險客源。

2.2、日本：養老政策體系健全，小而美的社區養老格局

日本是亞洲首個進入老高齡化社會的國家，也是目前全球老齡化程度最高的 國家。從發展階段、人口結構以及東亞社會文化等方面綜合考量，日本養老社區 的發展對我國的借鑒意義較大。總體來看，日本養老產業采用多方合作型模式： 以居家養老為主，搭配社區護理以及機構養老服務，供給方由政府、地產開發商、 保險公司以及實業財團多方參與，形成以市場為主導，公益福利為輔的服務供給 體系。

2.2.1、養老政策體系完善，保障日本養老產業發展

日本政府先後出台一系列法律法規，構建起以退休年金、社會福利、醫療保 險和生活護理為主體的高齡養老保障體系，為老年人負擔大部分醫療和長期護理 費用。完善的養老保障體系有效地保障了老年人口的基本生活權利，激勵並規範 養老服務從業人員隊伍建設，保障日本養老產業的發展。

2.2.2、介護保險作為制度保障，社區綜合照護服務體系健康發展

日本的介護保險制度有效解決了老年人所需的長期護理問題，成為日本養老 產業發展的重要支撐。
2000 年 4 月，日本《介護保險法》正式實施，主要圍繞 老年長期護理制度展開，通過介護保險把介護、醫療、年金有機地結合在一起， 進而構成新的介護保險體系。日本介護保險體系由政府管理的保險基金、參保人 和服務供應商組成。介護服務包括居家、社區和機構介護：

1) 居家介護：各類上門照顧、護理服務，包括日間介護護理以及日間康複診療等。

2) 社區介護：主要包括上門夜間介護和部分對失能老人的專業介護。

3) 機構介護：主要包括老人在養老院享受的各類介護服務。

日本國民介護支出的資金來源為介護保險，介護保險的主要資金來源為稅 金。
介護保險制度主要覆蓋 40 歲以上的中高風險失能群體，並以 65 歲為分界 線將被保險者劃分為兩類。一類參保人為 65 歲及以上人群，將其以家庭成員收 入為標准劃分為五個等級，收入水平越低其繳費比例也相對較低。二類參保人為 40 歲-64 歲人群，其繳納的保費依據加入的醫療保險類型進行劃分。

2006 年，日本政府為應對老齡化程度加深、獨居老人數量增加等情況，主 導推出了“一體化社區照護體系（Integrated Community Care System， ICSS）”，其目標是在 2025 年前實現對疾病預防、疾病醫療以及長期護理等資 源的整合，為社區內老年人提供晚年居住安排、社會關懷以及日常生活支持。
ICSS 模式的落實需要多方機構和供應商共同配合，目前項目仍在推進過程中。

2.2.3、多元主體參與的小規模養老社區，滿足老年人口多種需求

建立系統健全的政策體系，提高養老服務人員待遇。
日本於 1987 年頒布《社 會福利士及看護福利士法》，並完善資格證書制度； 2018 年頒布《為了確保護 理從業者等人才儲備而改善護理從業者待遇的法律》，促進護理人才薪酬待遇的 提升，鼓勵更多人從事養老行業。

激勵多元主體參與社區老年照護，提高照護服務水平。
政府資助社會組織如 福利協會、社會福利商社等參與照護服務，介護保險提供資金支持使養老服務企 業參與進來，同時鼓勵社區中的大學生和志願者等群體參與到老人生活援助中。

“小而美”模式，規模雖小但功能健全。
日本的養老社區一般以社區為載體， 養老社區的占地面積一般約為 30-600 平方米，床位只有 20-30 張，服務人數限 制在 30 人以內，但服務齊全，如日間照護、上門服務等服務完全可以滿足老年 人的不同需求。

對於我國而言，目前我國制定了《社會保險法》和《老年人社會福利機構基 本規範》，但仍未健全與養老體制相配套的全方位的法律規定，亟需通過制定法 律明確國民的養老金權益和基本養老金制度的定位，借鑒日本養老社區發展經 驗，不斷完善相應配套措施，完善長期照護服務政策體系，同時優化社區養老服 務資源，激勵形成多元主體參與的養老格局。

3、保險+養老社區巨有天然優勢

3.1、資產端：保險資金的長周期特征與養老產業所需的穩定性匹配

養老社區的核心在“後續運營和持續照護服務”，其主要盈利來自於長期租 金收入和資產升值，現金回流速度慢，在開發和運營階段均需要有穩定、長周期、 低成本、大規模的資金做支持。

保險資金規模大、回報要求低、周期長，適合投資養老社區。
保險公司大量 長期資金需要尋找具備穩定回報的投資方向，養老地產經營穩定，周期波動小， 更多的與人口結構變化程度有關，可預期性強，現金流穩定。同時養老保險產品 與養老地產的客戶區高度一致，利於養老地產的靈活經營，同時也利於壽險產品 的銷售。

目前我國已有 10 家保險機構投資了 47 個養老社區項目，床位數超過 8.4 萬個。同時，保險資金通過直接股權和間接股權投向產業方向為養老及養老產業 上下遊醫療、健康行業的私募股權投資基金 2340 多億元，各大險企爭相入局養 老社區。

3.2、負債端：促進保單銷售，增強客戶粘性

3.2.1、雙向促進：養老社區與壽險保單捆綁銷售形成正反饋

入住美國 CCRC 社區的美國老年人一般有四種支付來源：私人儲蓄、退休金、 保險收入以及反向住房抵押。而我國基本養老保險只能保障老年人口的基本生活 需要，第二支柱覆蓋面較小，預計未來第三支柱商業養老保險將成為老年人口退 休後收入的主要來源。

目前部分保險公司將保險與養老社區捆綁銷售，如購買保險公司的某種產品 或者達到一定金額可獲得養老社區入住資格等銷售模式，
如泰康人壽已完成泰康 之家八個養老項目布局，捆綁“幸福有約”保險；太平集團與全球著名養老社區 品牌 WATERMARK（美國水印）組建合資養老企業開發 CCRC 模式的養老社區 “梧桐人家”，與中國太平推出的終身年金養老保險產品“悅享金生”進行捆綁 式銷售；合眾人壽也推出了合眾優年系列養老社區。

投資養老社區延伸可保險產業鏈，拉動壽險銷售；長期可獲取不動產增值收 益。但目前來看，大部分保險公司的保險產品給付未能實現和養老社區費用真正 掛鉤，各保險公司仍需繼續探索保險產品與養老社區之間的銷售模式。

3.2.2、產品+服務：增強客戶粘性，獲取數據資源

過去的保險服務一般集中在客戶理賠階段，在保險售出的前期與客戶溝通較 少，對客戶忠誠度的提高沒有太大幫助。保險公司通過投資養老社區，同時銷售 相關保險產品，將保險產品與服務相結合，通過服務增加客戶和保險公司接觸的 頻率，增強客戶粘性。同時養老社區為入住的客戶提供的健康管理、亞健康管理、 醫療服務等，包括為客戶定制運動計劃、營養方案，為客戶安排特色體檢、體重 管理等。一系列的服務目的在於讓客戶健康的生活，一方面更好的控制賠付水平， 另一方面增強客戶粘性，了解公司產品和服務，未來可運用養老和健康大數據， 支持養老健康保險產品創新，優化保險產品費率與條款，持續提高業務競爭力。

3.3、構建高質量養老生態，增強社區引流力度

險企建設養老社區面臨著投資重、盈利回報周期長的現實困境。
從目前市場 上的經營模式來看，大部分可盈利的養老項目的主流模式為“會費+月費”的會 員卡模式，保險機構為主導開發的養老項目多與其養老保險產品銷售進行捆綁。

養老機構對入駐的養老客戶收取一次性會員費（100 萬-500 萬不等），後 月繳納 5000-10000 元的月費，如果老人為高齡老人或者失能老人需其他特殊 服務時則另外收取特護費，目前主流的泰康保險的泰康之家、萬科隨園嘉樹等均 采用此類收費模式。

一般來說此類養老社區並非可銷售物業，沒有產權及產證，會員卡不能充當 個人資產證明，也不能進行抵押。該類會員卡性質應屬於“長期租賃合約”，在 目前法律體系下難以獲得完全保障，目前央企/國企/大型保險機構等資信情況較 好的企業產品更容易獲得消費者信任與青睞。

近年來，為進一步擴大保單銷售，提升盈利水平，以泰康保險為代表的頭部 險企致力於做大支付，從“保險+養老社區入住資格（期貨）”綁定的銷售模式 發展為“代理人+養老社區入住資格（現貨）”的銷售模式，鼓勵代理人直接銷 售社區入住資格函，以此提高社區即期入住率。

除此之外，部分險企通過戰略投資，與專業機構合作，建立豐富、完善的養 老生態；強化社區體驗，利用養老社區內部資源進行多種形式的場景體驗，通過 提升服務質量增強對對壽險引流的廣度和深度。
養老社區與保險產品相結合正逐漸為大眾所接受，並成為促進“養老社區” 與“保險產品”正反饋循環的雙贏模式。

養老社區成為壽險產業鏈中的關鍵一環， 既讓保險資金的用途得到延伸，也擴展了保險產品的種類和服務，還帶來了後續 的健康險、護理險等產品接觸客群的機會。

4、險企加速布局養老社區，“保險+產品”模式成主流

我國龍頭險企如泰康、太平、國壽、太保等公司均陸續布局了養老產業，對 於保單銷售的促進作用已體現，未來規模化布局加高品質運營的養老社區將提升 保險公司差異化競爭力。各公司在養老社區的定位、投資模式、運營方式、入住 方式等方面各有異同。

保險公司投資養老社區有三種模式：

1）重資產投入模式，
依托集團的資產 優勢投入資金自建養老社區項目，這種模式取決於公司的資產規模，保險公司的 角色往往是“投資商、開發商、運營商”合為一體。典型模式是泰康、太保、國 壽。

2）輕重資產相結合的模式，
部分養老社區自建，同時與第三方簽約合作或 者以股權投資養老機構，典型代表為太平、合眾。

3）第三種是純輕資產模式，
即全部與第三方合作的模式，通過第三方現成的養老床位數來實現資源互換，典 型代表為光大永明匯晨養老社區。

4.1、泰康之家：聚焦高端客群，深耕壽險產業鏈

2007 年，泰康明確深耕壽險產業鏈，提出建設養老社區戰略；2009 年，泰 康成為業內第一家獲得養老社區投資試點資格的保險公司。目前泰康之家已在北 京、上海、廣州、三亞、蘇州、武漢、成都、杭州等多個重點城市開展項目，形 成“三亞看海、陽澄觀湖，龍塢望山”的泰康養老社區特色布局。泰康保險打造 “保險與醫養實體跨界結合”戰略，已形成面向高端客群的產品線，通過關聯養 老社區入住資格帶動多種保險產品的銷售。

4.1.1、泰康引入 CCRC 模式，核心城市布局養老社區

泰康提出積極應對老齡化的“長壽時代”理論，學習美國經驗，將泰康之家 的定位為大規模、全功能、高品質的 CCRC 養老社區，目前泰康之家養老社區已 經遍布全國 22 個核心城市，成為中國養老第一品牌。泰康之家養老社區為居民 提供獨立生活、協助生活、記憶照護、專業護理四種生活服務區域，滿足不同身 體狀況長者的照護需求，提供不同程度的生活照顧及護理服務，實現一站式退休 生活解決方案。

泰康於 2009 年率先獲得中國保監會批准的投資養老社區的試點資格，布局 大健康產業十餘年，目前已經發展成為國內知名的高品質連鎖養老集團之一。泰 康之家截至 2020 年底已完成 北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、 杭州、南昌、廈門、沈陽、長沙、南寧、寧波、合肥、深圳、重慶、南京、鄭州、 青島、福州、溫州 等 22 個核心城市的大型連鎖醫養社區和康複醫院的布局。
其養老社區可容納約 5.5 萬名老人，規劃超 3.9 萬個養老單元以及約 1600 張 醫療床位。其中，北京燕園、上海申園、廣州粵園、成都蜀園、蘇州吳園、武漢 楚園、杭州大清谷七地社區及配建康複醫院已正式投入運營。

4.1.2、高額保單獲養老社區入住資格，中低端養老社區仍為藍海

入住泰康之家養老社區有兩種途徑：

1）滿足年齡的且短期有入住需求的老年人繳納相關費用直接向社區提出申請。
以北京燕園為例，客戶入住需繳納 60 萬押金，同時每月最低繳納 6400 元月費，每人每天的夥食費為 60 元，對於老 人家庭的支付能力要求較高。

2）購買泰康人壽幸福有約保險：
泰康人壽在 2012 年 4 月推出“幸福有約終身養老計劃”，購買“樂享新生活養老年金保險（分紅 型）”的客戶，單張保單的保費在 200 萬元以上的，就可以獲得泰康之家的保 證入住權。“幸福有約終身養老計劃”實現了虛擬金融產品與實體養老服務相結 合、養老理財和養老消費相結合，是在延伸保險產業鏈條、保險資金運用方面的 重要探索。兩種途徑入住泰康之家的費用均較高，其目標客群為高淨值人群，針 對支付能力較差的人群的養老社區仍是一片藍海。

4.1.3、優勢：品牌效應溢價顯現，科學照護提供高質量服務

泰康之家品牌效應凸顯，增強對高端客群的吸引力

泰康保險在高端客群體系內打造“泰康之家”高端養老社區品牌，增強品牌 辨識度，經過多年發展已獲得高端客群的認可。2019 年泰康試行養老社區期現 聯動銷售策略，鼓勵壽險代理人代銷社區入住資格函，當年代理人渠道月均社區 資格銷售數量大幅提升，說明泰康之家養老社區的品牌效應對保險端的客戶影響 力較大。

醫養結合：每個社區均配建一家康複醫院，提供高品質醫療保健服務

泰康把醫療和養老資源進行結合，實現實際的醫療、養老和虛擬的保險結合， 在運營上實行“保險+醫養+資管”模式，實現跨界發展戰略。泰康之家簽約美 國康複服務機構 GRS，引入 Powerback 模式，並實現本土化落地運營，為國內 患者提供國際標准的高品質康複醫療服務，相對來說醫療資源更加豐富。

泰康之家擁有全科醫生為老人提供全程健康管理，全面提升老人的身心健 康；同時針對老人健康狀況差異性，分別提供最適合的專業照護——協助生活、 專業護理、記憶照護；並設有多功能科室，包括神經康複中心、運動骨科康複中 心、心肺功能康複、傷口愈合中心、慢性器官功能衰竭、老年重症監護中心等， 全方位照護入住的老人；在運動史、疾病史、飲食習慣等方面，為每個老人測評， 建立健康檔案，定制專屬護理方案，並定期更新。

泰康之家創新“1+N 照護模式”
——1 名主要負責人主導， N 名照護團隊 成員輔助。每名老人都擁有自己的多學科專家組，由管家、醫生、臨床藥師、護 理師、護士、康複治療師、運動指導師、營養師、個案管理師等組成，通過協作 和配合保障老人得到全面專業的照護服務。

高質量養老生活：活動豐富，精彩生活。
泰康之家的樂泰學院為老人們提供 百餘門高水准精品課程，在學習中促進老人生理、心理和社交能力的提升，同時 開展形式多樣的節慶活動、外出活動、特色活動等，為老人們的生活增添色彩和 樂趣。

4.1.4、面臨的挑戰：資金成本居高不下，盈利周期相對較長

產品種類單一，限制銷售。
目前來看，泰康可以對接養老社區的產品有“樂 享新生活養老年金保險（分紅型）”、“泰康尊享世家終身壽險”和“泰康歲月 有約”三種，其中“泰康歲月有約”還未正式上線，總體來看，產品種類比較單 一，很大程度上增加了產品銷售的局限性。

資金成本較高，推高產品價格。
泰康保險利用集團自有資金自建養老社區項 目，“投資商、開發商、運營商”合為一體，而社區建設、運營均需要大量的資 金，如北京燕園養老社區的前期總投資就超過 50 億元。此外，養老社區項目長 周期、回報率特征導致資金回流慢。這使泰康的投資成本較高，也決定了其養老 社區保險產品的價格會隨之升高。

產品門檻價高，受眾客群單一。
目前入住泰康養老社區需養老保險的保費額 在 200 萬元以上，疊加入住後的相關費用，對於大部分消費者而言門檻較高， 只建設高端養老社區，會流失很大一部分客戶。

然而目前我國養老社區的運營、管理仍處於探索階段，部分需要依賴於外國 團隊，成本費用難以降低，一個養老社區項目從拿地到蓋房的平均周期是 5 年， 建設 1 個社區的花費是 30 億元至 50 億元，並要承受 5 年無收益的壓力。建設 低端養老社區收益小，回本周期相對更長，目前我國低端養老社區仍為一片藍海。

4.2、中國太平：“輕重並舉”，多地布局高端養老社區

中國太平集團采用輕重資產相結合的模式建設養老社區，
即部分養老社區項 目自建，同時與第三方簽約合作或者以股權投資養老機構。其中“梧桐人家” CCRC 社區采用重資產模式，投資 39.2 億元自建養老社區；而樂享家之快樂家 園、 樂享家之古滇名城、樂享家之當代時光裏、樂享家之一方頤景薈、 樂享家 之星健蘭亭五大養老社區均與第三方合作運營，以輕資產模式擴大養老社區覆蓋 面。

2015 年 11 月，保利地產和太平人壽達成戰略合作，在健康養老產業進行 全面合作；2016 年 6 月，太平養老產業管理有限公司與美國水印公司合資組建 的太平水印（上海）養老企業管理有限公司正式成立，對接中國太平上海“梧桐 人家”大型養老社區項目；2016 年 12 月，中國太平保險集團與一方集團合作的 太平一方大健康產業股權投資基金正式簽約落成，基金總規模 8 億元。

“梧桐人家”按照“9073”的養老模式，即 90%老人依靠居家養老、7%老 人依靠社區養老、3%老人依靠機構養老的設想，針對 7%的具有一定支付能力 的老人開發的高端養老社區，擁有 1500 餘套健康活力老年公寓和近 900 張康複 護理床位，目前可供床位 3600+張。

“梧桐人家”的入住方式有兩種：

1）購買太平人壽的保險產品，累計保費達到 一定金額即獲得入住資格。
例如購買“福享金生”年金產品，同時每月繳納的保費大 於等於 11112 元，繳費期限為 15 年，即可享受入住資格。入住後，返還的年金可以 沖抵養老費用。

2）會籍制。
入住太平梧桐人家的住戶，需要根據入住房型的不同面 積，支付不等的入住資格費用。無論是購買保險產品，還是會籍制，入住後都需另外 支付運營服務費。

太平旗下的養老社區入住費用同樣較高，仍無法滿足廣闊的低端養老社區需 求。

4.3、中國平安：整合內部優勢資源，打造高端康養社區

中國平安相比泰康保險、太平人壽等險企有著獨有的資源優勢。中國平安並 非單純的保險集團，旗下還有銀行、證券以及金融科技公司，同時在醫療健康領 域也有布局，如平安好醫生、平安醫保科技公司等，金融科技以及醫療健康領域 的資源積累是“平安頤年城”發展的重要資源。

平安頤年城以精細照護、科技醫療及保險金融為依托，打造集全景醫療、智 慧社區、精細養護、樂享生活為一體的醫養結合綜合體項目，為客戶提供高品質 服務。頤年城同樣聚焦一線城市及部分核心二線城市，康養社區的受眾為支付能 力強、具有消費潛力的中心城市客戶，建設市中心 CCRC 綜合康養社區。

平安臻頤年計劃采取康養社區入住權益和保單相結合的銷售模式，
客戶投保 平安臻頤年體系產品，即可享受按照高標准服務體系打造的涵括臻稀地段、臻致 服務、臻品產品、臻享權益、臻心保障的康養生活體驗。

中國平安整合保險、金融、科技、醫療等多方資源，其相對優勢如下：

1） 平安深耕保險領域 32 年，個人客戶多達 2 億，互聯網用戶達 5 億多人次，擁有 大量的用戶數據用以了解客戶需求，有助於為客戶提供差異化、定制化的高質量 養老服務。

2）平安運用平安好醫生的核心產品和醫療服務，通過健康管家對接 名醫資源解決客戶相關需求，為客戶提供便利的醫療服務。

3）平安將人工智能 運用到醫療領域，通過 AI 技術快速地發現病患情況，如腫瘤的放療的輔助診斷 系統等，將科技與醫療結合，提高客戶診療效率，提供高質量養老服務。

中國平安集合保險、金融、科技、醫療生態等力量布局康養產業，平安頤年 城康養社區為客戶提供高品質的康養社區以及覆蓋全生命周期的保險保障與醫 療健康服務，有助於平安中國形成差異化競爭優勢，搶占養老產業藍海市場。

4.4、中國太保：聚焦深度老齡化城市，建設覆蓋全齡的產品體系

太保壽險充分吸收了泰康、國壽、太平等公司在養老社區運營上的經驗教訓， 加快構建“養老保險+養老社區+養老服務”以及“健康保險+醫療護理機構+健 康管理”的產業鏈和生態圈，加速布局大健康和養老服務產業。

中國太保重視深化“產品+服務”創新，加速布局大健康和養老服務產業。
目前，中國太保在 7 個城市落地了 8 個太保家園養老社區建設項目，形成頤養、 樂養、康養全齡覆蓋的產品體系。太保家園已投資社區計劃開工面積 93.8 萬平 方米，儲備房間 7500 套、總儲備床位超過 1.1 萬張，躍居保險行業第二。截至 2020 年底，累計發放養老社區入住資格函已超過 10000 份。

中國太保的養老社區布局在其保險主業高地城市以及重度人口老齡化城市， 計劃在未來 3-5 年投資 100 億建設 6 個城郊型和度假型養老項目，若幹個城市 型養老項目，8000-1000 套高端養老公寓，10000-12000 張床位，其中 70 億建 設城郊大型 CCRC 養老社區，30 億建設城市中小型康養項目。

太保與醫療、投資領域頭部公司深度合作，開展線上線下醫療資源布局，
廣 慈太保互聯網醫院已獲得營業許可，並於 2021 年 4 月 26 日揭牌；與紅杉資本 成立了太保-紅杉基金，將攜手推進在健康、醫療等領域的投資布局。中國太保 通過布局醫療資源，為客戶提供專業化的養老服務，提升太保家園差異化競爭力。

太保家園的銷售模式同樣為“保險+養老社區入住資格”捆綁銷售，即客戶 累計保費達 200 萬元即可獲取太保家園的優先入住權，累計收益可以作為入住 後的養老月費和年費。同樣較高的保費門檻使大部分消費者難以負擔，低端養老 社區市場有待開發。

4.5、光大養老：以社區為載體，整合養老資源

光大養老發展“嵌入式”養老模式，整合機構養老和社區居家養老兩種模式 的獨有優勢， 以養老社區為載體，整合周邊養老服務資源，既提供機構入住養 老服務，也提供入戶養老服務，為老年人就近養老提供專業化、個性化、便利化 的支持。

光大匯晨養老經過多年發展，已建設成為以養老機構為支柱、以老年醫療為 區域核心、以社區服務為實施基礎的養老體系，形成養老、護理、醫療、康複四 位一體的老年健康服務產業，形成自身的差異化競爭力。光大匯晨養老社區為老 年人提供多樣化的養老服務。光大匯晨旗下養老服務機構已達到 26 家，機構分 布以北京、上海為中心，輻射全國，涵蓋山東、江蘇、陝西、河南等地。

光大養老社區注重人才隊伍建設，為客戶提供精准服務。
光大養老有 4000+ 員工，包括 50 多位從海外深造學習的養老專業人才，組建了一支具備知識技能、 經驗的人才隊伍，為客戶提供定制化服務。

相對泰康之家等高端養老社區，光大養老社區的起步費用較低，客群相對廣 闊。
光大永明光明一生養老年金對接的養老社區的起步費用相對較低，30 萬元 即可享受旅居養老服務。

光大永明匯晨養老可對接的保險產品包括“光大永明福運連年（A 款）年金 保險”、“光大永明 福運金生終身年金保險”、“光大永明至愛鑫傳終身壽險”、 “光大永明錦裕傳家終身壽險”等。若客戶單張保單總保費超過 100 萬，可享 受長居養老服務優享權、旅居養老服務優享權；若單張保單總保費超過 30 萬， 可享受旅居養老服務優享權。

4.6、新華家園：自持物業戰略，建設完善產品線

隨著人口老齡化趨勢加速，新華保險順應趨勢，積極研發“壽險+養老健康” 產品，在全國重點城市布局康養產業。近日，新華保險首個大型 CCRC 社區新華 家園·頤享社區亮相，標志著新華保險養老產業布局中的“樂享”、“頤享”、 “尊享”三大社區產品線全面落地，產業布局初具規模。

新華家園的北京延慶頤養社區：

一期以活力養老為主，
預計將於 2021 年底 提供四種戶型共計 182 套長住公寓、100 餘套按照星級標准打造的短期體驗客 房，同時配套大型健康文娛公共會所，既提供專業的長期康養服務，還提供短期 養老體等體驗型產品服務。

二期配有 300 戶的護理單元，
通過與外部醫療機構 合作增加醫療專業支持；同時推進與延慶醫院、延慶中醫院兩大國有醫院的深度 合作，給予社區客戶日常醫療支持。在護理方面，除了自建的核心團隊，還會與 其他專業機構合作，為客戶提供更加專業完善的服務。

北京延慶頤養社區的入住繳費方式有兩種，一種是按月繳費入住，另一種是 先繳納一部分押金，之後每月繳納月費入住。
以第二種為例，60 平米戶型押金 在 110 萬元左右，月費為 5200 元，第二人入住再加 2000 元；中間戶型 118 平 米和 128 平米戶型的押金在 150 萬元左右，月費為 6200 元；170 平米戶型的押 金在 240 萬元左右，月費為 7300 元。總體來看，新華頤養社區的入住門檻同樣 較高。

北京蓮花池尊享社區的銷售價格與客戶購買保單金額掛鉤。
新華家園北京蓮 花池尊享公寓對於購買新華保險保單的客戶特殊優惠，新華保單期交 10 萬元級 以上的客戶可享受養老公寓床位費 7.5 折優惠；期交 5 萬元及以上客戶可享受 8 折優惠；其他保單客戶可根據保單金額享受 8.5-9 折優惠。

新華保險的三大養老社區均采用自持物業的模式，
其優勢在於：

1）可利用 國家養老用地相關優惠政策，長期持有土地，更好控制成本。

2）自持物業模式投入較大，表明公司非短期炒作，而是追求長遠發展，有助於提升公司品牌形象， 增強消費者信心。

上述養老社區絕大多數屬於高端產品項目，險企通過與特定保險產品掛鉤， 使消費者獲得入住資格，入住門檻基本上都在百萬元以上。門檻相對較低的低端 養老社區仍是一片藍海。

盡管養老社區需求巨大，險企紛紛布局養老社區，但目前我國養老社區建設仍處在發展初期階段，整個行業的發展模式、盈利模式等仍處於試錯階段，需要 政府及監管部門的政策支持和有效引導，鼓勵險企積極開發與養老社區對接的各 類保險產品，同時可牽頭建立交流協調機制以加強內外部溝通，並研究制定相關 的管理措施。

（本文僅供參考，不代表我們的任何投資建議。如需使用相關信息，請參閱報告原文。）

精選報告來源：未來智庫官網。