王石“預言”應驗？明年樓市迎來“三個變化”購房者受到影響

房產有點意思發布時間: 2021-12-11 10:52房產領域創作者,財經領域愛好者

時代在變，人風景都在變，回看10年前的自己，跟如今也產生了很多的變化，例如思想成熟了，穿衣打扮換了另外一種風格。很多事情我們把控不了，比如我們的年紀變得越來越大了，樓市的房價變得越來越高了，這些都是我們只能默默地接受。

2021年樓市在短短的幾個月時間內發生了翻天覆地的變化，上半年的樓市相對來說比較火爆，上海、杭州、蘇州、合肥，北京等城市成交量屢創新高，面對火爆的市場，不少人又跟風的去購買了房產，萬萬沒想到的是下半年樓市直接來了個180度的大轉變，深圳、廣州、東莞、成都直接進入到“冰凍期”，深圳的二手房成交量一直都保持在2000套左右徘徊，已經創下了近10年來的新低，東莞二手房成交量更是突破不了4位數。

9~10月，國家統計局發布了成交數據後，發現9月份新盤的價格迎來了，近77個月以來首次下滑，成交單價僅為9757元每平米，10月份價格再一次的下滑，成交單價僅為9749元每平米，房價真的下滑了，已經回落到了2019年至2020年的水平，而且新房回落的城市有52個，二手房回落的城市有64個，樓市的這麼從原本的三四線城市，現在已經蔓延到了一二線城市了，只有北京和上海這兩座城市環比上漲那麼一點點，其它城市都呈現出弱勢狀態。

此時不少的購房者都歡呼雀躍，說房價終於都下降了！近期看到很多類似這樣的新聞，武漢某樓盤從原本1.7萬元的價格回落到了1.2萬元；成都某樓盤原價2.6萬元，如今銷售價格1.8萬元；類似這樣的情況在各大城市都陸續上演，整個樓市也迎來了“限跌令”截止到12月份共計有22個城市出台了這個政策，降價幅度基本上都被控制在15%，最引人注目的一座城市天津，天津作為我國新一線城市，在整體的經濟實力應該都處於較前的位置，房價都出現了拐點，不由得讓人感歎到接下來是不是有越來越多的城市都是如此。買房的時間還是等等再說。

王石“預言”應驗？明年樓市迎來“三個變化”購房者受到的影響較大：

1、想要購房的人現在不要著急，市場變化得很快。

市場的變化確實是非常的快，遲一點買房就已經錯過了最佳購房時機，比如在2015年房價在上漲的時候，很多人都在考慮這考慮那，結果房價蹭蹭往上漲，短短一年時間房價就上漲了一倍。

1998年商品房正式進入到市場以後，經過20多年時間的發展，價格已經上漲了5倍有餘，根據貝殼研究院的數據顯示，9月份新房成交價格為17,388元每平米，4個一線城市房價6.5萬元每平米。房價的上漲似乎成為了老百姓的共識，買房也成為了老百姓公認的“最佳投資產品”。

對於已經購房的人群來說，當然是開心，房價的增長意味著自身的財富也在不斷增長，對於沒有購房資格的人群來說就比較悲催了，如今2020年100城和50城的房價收入比為9.2和13.3，這個數據只統計到了人均居住面積22平米而已，根據2020年的數據顯示我國的人均居住面積已經接近40平米了，如果這樣計算我國的房價收入比已經達到了21，對於普通人來說要10~20年的收入，才能買上一套小小房產。

當然任何一個行業發展都有周期，房價也不可能永遠都處於高速增長的階段。2016年首次提出“房住不炒”，接著後面的幾年時間都有著不同的政策出台調控，特別是最近這兩年的樓市，調控變得尤為的緊3+2條紅線，使得整個房地產出現了迅速的降溫。

三條紅線針對房地產企業剔除預收款後，淨資產負債率大於40%，負債率大於100%，現金短比小於一倍，並且要在2023年6月份之前，回歸到規定的範圍內。

兩道紅線針對的是銀行業，2021年1月1日銀行和銀保監聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產集中管理制度的通知》針對房地產企業以及個人貸款都設置上限比例限制資金流入到市場裏面。

對於房價的走勢，我們完全可以根據927會議“兩個維護”進行判斷。維護房地產市場健康發展，維護住房消費者的合法權益。穩才是樓市發展的理想目標，那麼2022年房市到底會發生什麼變化？非常的簡單，房地產企業為了回籠資金，在適當的範圍內還是會做出相對應的價格動態調整，各大房地產大佬都表現出悲觀的態度，也明確了明年房價的走勢。

8月30日，萬科董事長首席執行官祝九勝說道：不要再把希望放在政策上顯然不現實了，以目前的房地產市場環境去觀看，留給開發商操作的空間少之又少；世茂集團2021年中期業績發布會上，世茂集團總裁許世壇談到：下半年對房價進行動態監測加大價格優惠，從側面反映房價要回落了；8月30日，融創集團孫宏斌直言不諱地說道，下半年樓市比較慘烈，銷售額度也會進行大幅度的下滑，貸款額度也會繼續地上升，不僅如此，還直接預測了下半年市場壓力較大，不少房企都會選擇降價回籠資金，其中有一句話引起了所有人的注意“未來任何房地產開發商都有可能因為資金斷裂而雷暴”。

足以說明房地產市場從過去的賣家市場已經變成了買家市場！

2、對於住房的需求越來越多，市場已經出現了供大於求的局面。

根據央行的數據顯示，目前我國城鎮居民擁有住房率達到了96%，戶均住房達到了1.5套，擁有兩套及以上住房的家庭，更是達到了41.5%，對於住房需求這方面真的沒有過去的這麼大，而且國內的城鎮化率也攀升至了63.89%，未來還有多少可持續攀升的空間，即便有對整體攀升的速度也在大幅度的減少。

國內的市場已經出現了供大於求的局面，根據2017年西南財經大學的調研報告顯示，目前國內的房屋空置率已經達到了22.3%，空置數量達到了驚人的6,000萬套，而且隨著2018~2020年的。銷售的房產數據觀看，目前國內空置商品房應該突破7,000萬套。

全國百城新建商品房待銷售面積約為5.8億平方米，廣義庫存量更是達到了37.7億平方米，假設一套100平方計算，未來兩年時間將會超過4,000萬套房子上市銷售。根據第三季度末的數據顯示，目前全國60城的在線掛牌量已經突破了320.2萬套，不少城市的二手房掛牌量更是達到了10萬套以上，庫存周期已經延期到了17.9個月。

3、大規模的房產中介迎來“關門潮”

樓市又迎來了新的一輪！變化房產中介似乎都撐不下去了，紛紛選擇關門。未來整體的房產中介相對來說會變得越來越正規，現在來說遇到黑中介的機會也在逐步地減少。

越來越多的城市正在上線二手房交易系統，進一步的規範中介，他們的胡亂操作行為如深圳、杭州、永城等城市都推出了這個系統，未來將會有越來越多的業主，自主掛牌，越來越多的買家可以實時的看到市場真實的價格。

隨著現在市面上迎來的這三大變化，對於購房者來說確實是好消息，但是購房者也不知道從何下手過去，老百姓買房都是“追漲不追跌”如今市場被明著下行的趨勢，買房時間真的不好確認，所以還是選擇觀望買房。

隨著市場大規模的變化，從過去的賣家市場已經變成了買家市場，購房者挑選的範圍也變得更廣了，也並不像過去一樣被市場胡亂帶節奏，買到自己不合適的房產。

房地產的發展正在逐步走向“穩”，穩房價，穩地價，穩預期，一切都在向好的方向出發。